|
A lakóparkok profitja külföldre megy
2005.07.01. 15:37
Még folyamatosan látnak alternatívát
A lakáspiacot sújtó túlkínálat és a hitelkockázatok dacára a beruházók még mindig látnak fantáziát a nagy lakóprojektekben. A fejlesztők többsége külföldi, a hozam minden második forintja izraeli zsebekbe vándorol.
Az ingatlanpiaci beruházók jelenléte és aktivitása szorosan összefügg a piac teljesítményével, megítélésével és fejlődési folyamataival. A lakáspiac igazából a kilencvenes évek végétől nyújt perspektivikus lehetőségeket befektetők és fejlesztők részére. Így, körülbelül 1999 óta, a piac stabilitásával párhuzamosan jelentős tőke áramlik lakásépítési céllal Magyarországra.
Izraeli dominancia
A külföldi befektetők már a kilencvenes évek közepén megjelentek. Izraeli beruházók által jelentős bevásárlóközpont-fejlesztések indultak ekkoriban, ezek a lakáspiacon akkor elérhetőnél jóval nagyobb hozamokkal kecsegtettek. De már ekkoriban (durván 1995-től) elkezdtek izraeli magánszemélyek befektetési céllal felvásárolni belvárosi lakásokat és telkeket. A lakáspiacot ekkoriban még egyértelműen magyar fejlesztők uralták, mai mércével mérve kisebb, maximum 50-100 lakásos projektekkel, jellemzően az exkluzívabbnak számító budai hegyvidéki részen és Zuglóban, valamint a kilencvenes évek elején a IX. kerületben meginduló városrehabilitációs program területén.
A spekulációs célú telekvásárlások 2000-től, az akkor bevezetett lakástámogatási rendszer keresletélénkítő hatására gyorsultak fel. Emellett sok, a kereskedelmi ingatlanpiacon már bizonyított külföldi cég is egyre nagyobb fantáziát látott a lakáspiacon, így jelenlétük egyre meghatározóbb lett.
Az Otthon Centrum becslése szerint, a 2001 és 2004 között, a lakáspiaci boom időszakában megépülő, vagy elkezdett nagyobb volumenű (100 lakás feletti) fejlesztések körülbelül 70 százalékban izraeli cégek beruházásában valósultak meg. Manapság emellett egyre több egyéb nemzetiségű, jellemzően nyugat-európai (ír, angol, spanyol) cég jelenik meg. Míg a piacot régebbről ismerő, egymással kiterjedt kapcsolatrendszert fenntartó izraeli cégek nagyobb hozamelvárással, agilitással, gyors döntésekkel, nagyobb fokú kockázatvállalással jellemezhetők, addig az újonnan megjelenő nyugati cégek kevéssé magabiztosak, egyelőre csak a lehetőségeket keresik és elemzik piacon.
Harmincan aktívan
Jelenleg – a négylakásos, vagy annál nagyobb fejlesztésekkel számolva – mintegy 120-150, a budapesti lakáspiacon aktív beruházó cégről van tudomásunk. Az eligazodást nehezíti az egy-egy projekt lebonyolítására az anyacég által létrehozott projektcégek jelenléte. Ugyanígy a négylakásos kategóriát minimumnak véve, jelenleg körülbelül 300-350 lakóprojekt zajlik Budapesten. Ide az értékesítés alatt álló, a piacon megjelenő fejlesztéseket soroljuk, így az átadási határidő 2004 és 2007 között szóródhat.
Ebből a 120-150 cégből 25-30 ma is aktív, általában egyszerre több nagyobb fejlesztéssel jelen lévő beruházó adja a megépülő lakásszám döntő részét. A nagyobb magyar cégek esetében a területi specializáció gyakorinak mondható, bár egyre kevésbé jellemző (például AL Holding – XIII. kerület, Quadrat – IX. kerület, Mester Nívó és Interestate – IV. kerület, Hermina Bau és Human Bau – XIV. kerület). Ugyanakkor az egyik legnagyobb magyar, banki hátterű beruházó, az OTP Ingatlan Rt. elsősorban vidéki nagy- és középvárosokban épít évente több száz lakást.
Tisztul a piac
A tavalyi év piaci mélyrepülése hatására a lakáspiac tisztulása egyértelművé vált. A verseny élénkülésével a tőkeerős, stabil hátterű cégek egyre nagyobb szeletet hasítanak ki a piacból. Elég csak arra gondolni, hogy a tavaly bevezetett 10-90, vagy 20-80 százalékos fizetési ütemezés – ami mindmáig jelentős sikertényező a projektek értékesítésekor – pénzügyileg igen megterheli a beruházó cégeket. Ugyanígy, a kedvező adottságú, társasház-építésre alkalmas telkek ára az elmúlt években annyira megdrágult, hogy a nagy lakásszámú sikerprojekteket csak a legnagyobb (mind magyar és külföldi) piaci szereplők valósíthatják meg. Mindez együtt jár a beruházó cégek számbeli csökkenésével és méretbeli növekedésével.
A külföldön - elsősorban Nyugat-Európában és Izraelben – már bizonyított lakásépítő cégek (például az Olimpia Group vagy a Minrav) térhódítása és továbbiak megjelenése minden bizonnyal folytatódik, hiszen ilyen háttérrel a cégek viszonylag könnyen tudnak érvényesülni a magyar piacon is. Újonnan piacra lépő, tőkeerős magyar cégre is akad példa (a közelmúltban alakult Biggeorge’s-NV képében), amely több nagy lakóprojektet is tervez. Emellett, a közeli jövőben nemzetközi hátterű intézményi befektetők (ingatlan- és nyugdíjalapok, biztosítók) nagyobb számú megjelenése is várható, ezek az intézmények ugyanis a lakóingatlan-befektetésekben biztos üzletet látnak.
|
Változó idők |
|
Az első nagyobb volumenű, belvároshoz közeli lakóprojekt az izraeli befektetők által cégakvizícióval megszerzett Autóker Holding beruházásában 2000 és 2002 között megépült 316 lakásos Cézár Ház volt. Az egykori állami tulajdonú Autóker fő vonzerejét minden bizonnyal telkei jelentették vásárlója számára. Az egy új korszak hírnökeként megjelenő fejlesztés nem csak központi elhelyezkedésével és nagy volumenével, hanem akkoriban igen exkluzívnak és egyedinek számító szolgáltatásaival (porta, uszoda, szauna, fitness) és felszereltségével is kitűnt a piacon. Az Autóker Holding pedig azóta is meghatározó szereplője a fővárosi lakáspiacnak, jóllehet ezek az extrák sok esetben már minimumelvárássá alacsonyodtak. |
|
