|
„Nálunk gerinceseknél nem mellékes körülmény az, hogy ki, ki eszik” tartja egy szólás. És van is benne valami, hiszen az ellenérdekű felek, azaz eladó és vevő közötti alkufolyamat során, messze nem mindegy az, hogy a szakember ki mellett áll.
Az eladói ügynök lelkiismerete
Egyszerűbbnek tűnik a helyzet az eladóval való szerződéses kapcsolat esetén, hiszen itt a dolog egyértelmű. A tulajdonos megbízza a szakembert azzal, hogy a tulajdonában álló lakóingatlant az kísérelje meg értékesíteni, helyesebben szerezzen vevőt a lakóingatlanra. Ebben az esetben ugye egyértelmű az, hogy az ingatlanközvetítő az eladó oldalán áll, tehát a törvényesség és a jó erkölcs szabta határokon belül, hirdetéssel és egyéb kapcsolatrendszerein keresztül (például társirodák) megkíséreli eladni a lakóingatlant. Egyértelmű az anyagi érdekeltség kérdése is, ugyanis a hazai piacon járatos 1-5 % közötti a megbízási - a vételárra vetítve - munkadíja. Ebbe a tevékenységi körbe már belefér az ingatlanmarketing, azaz hogy az ügylet során érzelmileg is befolyásolja a vevőjelölteket arra nézve, hogy az általa kínált áru, vágyaik „netovábbja”. Nyilván szellemi rövidnadrágos az a vevőjelölt, aki nem lát át a szitán. Kérdés persze az, hogy ebben a folyamatban az ügynök mit enged meg magának. Ugyanis mint tudjuk az emberek befolyásolhatók. Nyilvánvaló, hogy az a tulajdonos, aki szakemberhez fordul szakértelmet és eredményt vár el attól. És mivel az eladói ügynöknek arra nincs megbízása, hogy a vevő érdekeire is tekintettel legyen, a hiteles tájékoztatás kifejezetten az árura korlátozódik. A többi már a vevővel való kommunikációban arra irányul, hogy az megvegye a tulajdonos által még elképzelhető vételárért a lakóingatlant. És ez az a pont, ahol lelkiismereti kérdésekről beszélhetünk. Fogyasztási cikkek esetén a jó ügynök nyilvánvalóan csak olyan árut kínál jó szívvel, amit maga is fogyaszt. A lakóingatlan-piacra nézve ez azt jelenti, hogy jó szívvel csak azt a lakóingatlant kínálhatná, amibe maga is beköltözne a megjelölt árért. Nos ez a napi gyakorlatban gyakran nem adatik. És ez agy alattomos helyzet. Akinek ugyanis van bőr a képén, az pirul. Ezzel együtt „Szemérmetes koldusnak, üres a tarisznyája” tartja a közmondás. A helyzet akkor korrekt ilyen esetben, ha a vevőt is szakember, azaz profi képviseli. Kézenfekvő tehát az a lelkiismereti problémákat felmentő gondolat, hogy a vevőnek jogában és módjában áll a profival, profit állítani szembe, miáltal kiegyensúlyozott a küzdelem, azaz az áralku. Az a vevő tehát, amely elbizakodottságában nem veszi igénybe a szakembert, olyan mintha peres ügyében nem ügyvéddel védetné magát, hanem saját maga kívánja védeni érdekeit. Magyarul ilyenkor vessen magára, ha a játszmában veszít. Az eladói ügynök tehát joggal és okkal mentheti fel magát abban az esetben, ha a megbízója számára vívott ki előnyösebb pozíciót.
A vevői ügynök lelkiismerete
Sajnálatos módon Magyarországon a vevői ügynök rangja nem igazán alakult ki a köztudatban. Ennek két fő oka jelölhető meg. Az egyik az, hogy Magyarországon igen alacsonyak a keresetek, ami azt jelenti, hogy a nagy elosztó rendszerek működése miatt a pénzek jelentős részével nem az emberek rendelkeznek. Magyarán kevés pénz jut a szolgáltatások igénybe vételére. A másik fő tényezőt egy fogalommal „társadalmi tudatzavarnak” esetleg más megfogalmazásban „hamis tudatnak” nevezhetjük. Ez megmutatkozik mind az ügyfelek, azaz eladók és vevők, mind pedig az ingatlanközvetítői társadalom felfogásában. Kialakult ugyanis az a hamis tudat, hogy az ingatlanügylet során a lebonyolítói díjat az eladó állja, mert ugye a vevőre ott vár az ügyvédi díj (közjegyzői díj) meg az illeték. Pedig ez nincs kőbe vésve. Sőt, egy rossz szokás. Azzal ugyanis, hogy a vevőnek nincs ügynöke, avagy ha van, ám nem ő fizeti, saját magát viszi - az áralku folyamán - egy kedvezőtlen helyzetbe. Ez könnyen belátható, ugyanis ügynöki képviselet esetén a lebonyolítók, azaz az ingatlanközvetítők felezik a jutalékot, tehát magának a vevőnek az ügynöke is, ha nem a vevőtől kapja a jutalékot, úgy elméletileg az eladó számára kedvezőbb vételár elérésében érdekelt anyagilag. A gyakorlatban azonban a jutalékot csak kis mértékben érinti az eladó szempontjából már jelentősnek mondható, akár több milliós alku, mert pl. 20 MFt 3 %-a 600 eFt, 17 MFt-é 510 eFt. A közvetítők mindkét oldala tehát az ügylet létrejöttében érdekelt és kevésbé érzékenyen érinti őket az alku során létrejött vételár.
Ez önmamában máris egy lelkiismereti konfliktus alapja a vevői ügynök számára. Erre az esetre lásd az eladói ügynök lelkiismeretét mentő gondolatmenetet.
Tisztább a helyzet akkor, ha a vevő kizárólagos megbízást ad az ügynöknek és egyben anyagilag is érdekeltté teszi. Lényegében a vevő ekkor jár el helyesen, mert emancipálja a vevői ügynököt, azaz lehetővé teszi számára azt, hogy ne csak olyan kínálati ajánlatokat tárjon elé, amelyekre ő vett fel eladási megbízást, és ne csak a társirodáktól szerezzen ajánlatokat, hanem a teljes és elérhető piacot vizsgálja meg és onnan merítsen a vevő érdekeinek megfelelően. A gondolatfutamból az fakad, hogy akkor jár el lelkiismeretesen a vevői ügynök, ha ezeket a körülményeket tudatosítja a vevővel. Magyarán akkor jár a vevő jobban, ha minél szélesebb a merítés a piacról, ám ennek az a motivációja, ha őt bízza meg ezzel és ha lehet kizárólagosan. Ilyen esetben állnak elő azok a feltételek, amelyek az ő érdekeit maradéktalanul szolgálják. Sajnálatos módon az ingatlanügynököktől nyert információk alapján erre igen ritkán nyílik mód, mert mint tudjuk a magyar ember, akár a székely, mindenhez ért, vagy legalább is ezt a hamis tudatot hordja az agyában. A lelki felmentést tehát a vevői ügynök számára ebben az esetbe az adja, ha a vevővel tudatosítja a piaci pozíciókat és motivációkat, ám annak javítására a vevő nem hajlandó.
Sajnálatos tény, hogy az elmúlt 15 évben, maga az ingatlanközvetítői társadalom is tett azért, hogy az ügyfelek fejében zavar, azaz hamis tudat alakuljon ki. Többen nyilatkozták a sajtóban, hogy pofátlanság a vevőtől jutalékot kérni. Na erre a magatartásra határozottan ráakasztható a törvénytelen magatartás tanúsítása, ugyanis az ilyen megnyilvánulások alkalmasak arra, hogy rossz hírbe keverje a piacon egyébiránt tisztességgel dolgozókat. Nagy kár, hogy ezen nyilatkozókat, illetve az ilyen értelmű nyilatkozatokat közzétevő médiákat nem citáltuk a Gazdasági Versenyhivatal elé egy kis „irgumburgumra”.
Az alkusz lelkiismerete
A Pesta-féle definíciók szerint az ingatlanirodai tevékenység főként alkuszi tevékenységből állna. Hiszen mind az eladók, mind a vevők felkeresik az irodákat és az irodák ilyen esetben ugye igyekeznek tisztességgel kiszolgálni az ügyfeleket és ha lehet, úgy a saját állományukból, hiszen érdekeik erre motiválják őket. Miután viszont a hazai ingatlanirodák lényegében csak a piac jó, ha 10-20 %-ára láthatnak rá, ezáltal az alkuszi tevékenységnek igazában véve objektív akadályai vannak. A teljes piacra való rálátás adná ugyanis az alkusznak a tényleges információs alapot. Az ideális az lenne, ha az alkuszi tevékenységet végző iroda, a „teljes”, azaz az elérhető információ és adatforrások mindegyikére rálátna, ebben az esetben lenne képes ugyanis a vevői érdekeknek maradéktalanul megfelelni. Nos ez a feltételrendszer odébb van, mindaddig, amíg a hirdetésszolgáltatóknál és az adatbankoknál meglévő ajánlatok mindegyikét nem képes kezelni az alkusz. Az alkuszi funkció gyakorlásának a másik alapfeltétele is hiányos. Ugyanis a már jelezett vevői magatartás, illetve eladói magatartás is korlátozza az ideális működést, azaz nem adnak kizárólagos megbízást az irodáknak. Mivel itt társadalmi beidegződésekről van szó, ezek változása holnapra nem várható. Az alkusz a lelkiismeretét azzal nyugtathatja, ha törekszik arra, hogy a legszélesebb részére lásson rá az ingatlanpiacra és ebből a pozícióból igyekszik képviselni mind az eladó, mind a vevő érdekeit.
A képviselő illetve a bizományos lelkiismerete
Elméletileg a lelkiismereti konfliktusok dolgában a bizományos illetve a képviselő van a legjobb helyzetben, ugyanis ezek eleve kizárólagos megbízások, így azok a helyzetek, amelyeket fentebb az eladói ügynöki, a vevői ügynöki, illetve az alkuszi szerepköröknél érintettünk. Így ebbe bele sem kell bonyolódnunk, ugyanis itt az emberi tisztesség dolgai játszanak, azaz a bizalom illetve annak elfogadása, azaz a feladatnak a be avagy nem vállalásának mérlegelése. Tisztességes ember ugyanis csak olyan tevékenységet vállal be, amelynek ellátására képes. |
