|
|
A többséget az úgynevezett lényeg érdekli. Se kedve, se ideje mélyebbre ásni a dolgokat illetően. Az ingatlanpiacon is többnyire az ár az, illetve az árváltozás, amely a figyelem középpontjában áll. Pedig legalább ugyanilyen lényeges kérdés maga a forgalom. Valamilyen ostoba hiedelem alapján úgy véljük, hogy a forgalom az adott. Márpedig ahogy az árszínvonalban lényeges differenciák adódnak, úgy igaz ez magára a lakóingatlanok forgalmára is. Amíg viszont a piaci árakat (kínálati, keresleti) bizonyos térségekben mára már elég jól követni tudjuk - például az idősoros adatbázisok segítségével - ugyanez sajnos a forgalomra már nehezebben megy. A versenyszféra ugyanis ennek a problémának a megoldására nem felkészült, az állami nyilvántartások adatszolgáltatása pedig … szóval nem európai.
Mert ha nincs forgalom, az egy egyszerű eset. ( Így van ez – sajnos - például az ország nagy részén, különösen a kistelepüléseken. ) Ám ha van valahol – mint például Budapesten és a nagyvárosainkban - akkor az milyen mértékű és miként ingadozik, ezek lényegi kérdések. Lényeges szinte az ingatlanpiac valamennyi szereplője, sőt a pénzügyi kormányzat részére is. A magyar állam ugyanis nem rendelkezik az ingatlanpiaci forgalomra vonatkozó használható adatokkal és kimutatásokkal, avagy ha rendelkezik is esetleg, ahhoz a piaci szereplőket egyszerűen nem engedi hozzá. Márpedig ez nem államtitok.
Az ingatlanközvetítők és az ingatlanértékesítők – akik a bőrükön érzik a piaci változásokat - már verik a „lármafát”. Veszély van! Az árak stagnálnak ugyan, ám a forgalom drasztikusan esik. A legsúlyosabban ez az új lakások piacán mutatkozik. Mondhatnánk, legyen ez a fejlesztők gondja. Az ő dolguk az, hogy kiderítsék, arra az árura, amit ők akarnak a piacra vinni van-e fizetőképes kereslet. Erre való a piackutatás. Tegyük viszont fel, hogy a fejlesztők kellő gondossággal járnak el. Megkutatják a piacot és azt találják, hogy új lakásokra szükség és igény is van egy-egy bizonyos helyen és meg is építik azokat.
Ám akkor mi van, ha igény is lenne, hitel is lenne, csak a fizetőképes kereslettel van a gond akként, hogy a reménybeli vevők nem tudják értékesíteni a használt lakásaikat?
Az ingatlanközvetítők, az értékesítők ugyanis egyre gyakrabban és egyre egyöntetűbben ezt állítják. Legutóbb a Magyar Lakásépítők Szövetsége nevében - mintha - olyan is elhangzott volna, hogy közel 50 %-át nem tudták értékesíteni az új lakásoknak 2004. évben. Ezzel összhangban az ingatlanközvetítők a forgalom visszaeséséről panaszkodnak a használt lakások piacán. Melyik itt a tyúk vajon és melyik a tojás?
A fő ok
Nyilván ennek a problémának sokféle összetevője lehet, ám egy fő ok ezek közül erősen kikandikál. Konkrétan az, hogy a használt lakások megvásárlására igénybe vehető támogatott hitel felső határát levitték 5 millióra. Tudni érdemes, hogy Budapesten 5 millió forintért a vizsgált mintán ( I-IX. kerület) az átlagos kínálati árszínvonalon (275 eFt/m2) 18 m2 lakóterületet, a keresleti árszínvonalon (239 eFt/m2) 21 m2 lakóterületet lehet vásárolni. Márpedig ezek a méretek 18-21 egy szobának felelnek meg, nem pedig lakásnak.
Erős a gyanúnk tehát, hogy a használtlakás értékesítés nehézségei mögött a „szociális igazságosságra törekvő” kormányzati intézkedések állnak. Sikerült tehát - részben - megállítani a nagymértékű államilag támogatott lakáshitel kiáramlást, kivinni a hasznot a devizahitelek megjelenésével az országból, továbbá sikerült az új lakáspiacon is nem kis zavart kelteni, többeket a fejlesztők közül csőd-közeli helyzetbe hozni. Az ingatlanközvetítők megélhetési bizonytalanságáról már nem is szólva. Ez ám a kiszámítható gazdasági környezet ugye?
Bizony van az úgy – kedvenc filozófia tanáromra hivatkozva – hogy egyik így akarja, a másik úgy akarja és úgy lesz, ahogy egyik sem akarja. ( Ez a jó kis tétel a legutóbbi népszavazásra nézve is érvényesnek látszik. J )
Ne csak úgy a levegőbe beszéljünk!
Nemrég megvizsgáltuk lapunkon már, az új és a használt lakások négyzetméterárait – kerületi bontásban - és úgy találtuk, hogy ez az arány az 1,0 – 1,5 között található Budapesten 2004 évben. Messze nem mindegy - a piaci forgalom szempontjából - ennek a résnek a nagysága.
Az új lakáspiac része (!) az ingatlanpiac egészének. Az új lakások forgalma mintegy 7 %-ra becsülhető a forgalom egészére nézve. Eléggé jellemző ugyanis is, hogy a vásárlók nem kis hányada éppen egy-egy a használt lakás eladásából igyekezik kiemelni a tőkét és hitelfelvétellel új lakást venni. Messze nem lényegtelen tehát a használt lakások forgalma az új lakások forgalmára nézve. A kettő piac ugyanis oda és visszahat egymásra. Szervesen összefügg.
Éppen a fentiek okán vizsgáljuk most meg az Ingatlan-Online adatbanki szolgáltatás segítségével (Forrás: a Magyar Ingatlanpiaci MetaAdatbázis www.ingatlan-online.com/adatbanki.htm ) hogy most mi is a helyzet a kínálati árszínvonallal - illetve a Fővárosi Illetékhivatal ( Forrás: www.lakaspont.hu ) adatai alapján – a keresleti árszínvonallal. Az alábbi diagrammok 5423 kínálati ajánlat és a 3424 megvalósult ügylet alapján készültek 71 darab irányítószám körzetre ( I-IX kerületek). Az adatok 2004. év III. negyedévére vonatkoztatottak.
A fenti diagrammon a vízszintes tengelyen az irányítószám körzetek szerepelnek, ám nem sorszám szerint, hanem az ott uralkodó átlagos (!) kínálati négyzetméterár nagysága szerint, amelyet a kék görbe ábrázol. A pink szín a hozzá – azaz a konkrét irányítószám körzethez - tartozó keresleti árszínvonalat mutatja. Mit is mondhatunk. Kissé hektikus így a kép. Ám ezt eddig is tudtuk, hogy Budapesten az ingatlanpiaci árak igen jelentős eltérést mutatnak. Ezért a jelenségek vizsgálatánál előnyös ha a trendfüggvényeket nézzük. A fenti diagrammon jól látható hogy a kínálati árszínvonal trendje ( zöld görbe) illetve a keresleti árszínvonal trendje ( piros görbe) közel párhuzamosan fut. Ez tehát a kínálati árak és a keresleti árak közötti rés, ami ugye kimutatható. Sőt még az is kimutatható, hogy ez milyen értékek között változik. Ezt a változást az alábbi diagrammban ábrázoltuk.
A szélső értékek tekintetében 0,95 – 1,44 érték adódott a vizsgált mintán. Ez egyszerűbbe azt jelenti, hogy az irányárak és az adásvételi szerződésekben rögzített ( úgynevezett kötési árak) eltérése - 5 % -tól 44 %- ig terjed. ( Ez egyébiránt átlagban 18 %-nak felel meg. Ezt azonban nem ajánljuk az ingatlanértékeléseknél használni, legfeljebb durva becslésekhez.)
Ha „kiegyenesítjük” (azaz a kínálati árszínvonalat is nagyság szerinti sorba rakjuk, ám ekkor már ugye nem esnek egy irányítószám alatti kínálati és keresleti négyzetméterárak) a keresleti árszínvonal görbéjét és mindkét görbére trendfüggvényt illesztünk elénk tárul egy kép, amit numerikus adatokon keresztül eddig is sejtettünk, nevezetesen az, hogy az alacsonyabb árszínvonalnál nagyobb a differencia, mint a magasabb árszínvonalnál a kínálati árszínvonal és a keresleti árszínvonal között. Magyarul kisebb mértékű az adókikerülés azon módja, amikor nem a tényleges vételárat írják a szerződő felek az adásvételi szerződésekbe. Ha ugyanis a trendfüggvényekre tekintünk az alábbi diagrammon, úgy azok összetartanak, ahogy növekszik az árszínvonal.
A használt lakáspiac visszahat az új lakáspiacra.
Jó-jó. Mondhatja valaki. Nagyon pofásak ezek a számítások, ám mi értelmük van? Nos ezeknek az elemzéseknek az az értelme, hogy pestiesen szólva kaphasson már a fejéhez a kormányzat és a szociális érzékenységét csillogtassa meg annyiban, hogy sürgősséggel emelje meg az államilag támogatott hiteleknek az alsó határát a használt lakások esetében is, mégpedig az új lakásokra megállapított szintre, azaz 15 millió forintra. Magyarul alulról ne korlátozzon, mert az ingatlanpiac egységes, ezáltal amit nyerünk a réven azt elveszítjük a vámon! A használt lakásokra felvehető államilag támogatott hitelek alsó korlátozása Budapestre nézve 18-21 m2 lakterületet jelent, ami nem lakás! Önrész nélkül különösen. Ugye?
Ennek a „hozadéka” az új lakások értékesítési nehézsége. Hiszen ha a használt lakáspiacon nem megy az értékesítés, akkor az új lakáspiacon sem fog menni.
További következmények
Az új lakások államilag támogatott lakáskölcsöne felső határának 15 millióra csökkentése pedig azzal jár, hogy – a jövedelmi viszonyok miatt - kis lakásokra irányulhat csak a kereslet döntő többsége, miáltal a fejlesztők azokat fogják építeni és ez olyan deformációkkal jár a lakásszerkezetben, amelyet csak 30-50 év múlva lehet kiegyenlíteni. Ez ugyanis olyan eset, mint a hetvenes években a zártkertek beépítésére hozott agya ment szabályozás, hogy csak 20 m2 alapterületű ház épülhetett. Ezek „eredményét” láthatjuk ma is nap, mint nap az országutakról, azokat az idomtalan kis szörnyházacskákat, amelyek ettől „deformálódtak”. Az épített környezet, ugyanis nem egy fagyi, amit pillanatok alatt elnyalunk. Abban élnünk kell. „Itt élned, s halnod kell.”
Az elemi szükséglet
A minap banki körökből azt a „panaszt” hallottam, hogy próbáljon meg valaki kiköltöztetni például egy két gyermekes családot a jelzáloggal terhelt lakásból a végrehajtás érdekében. Mert ugye a jelzáloghitelek bedőlésénél az állam a kezes a befektetők, azaz a bankok felé. ( Nem jut tehát pénzéhez az állam.)
Nos a helyes válasz: Utcára nem is. Ám bérlakásba, ahol alacsonyabb a bér, mint a lakástörlesztés? Oda nem lehetne „végrehajtani”?
Ezért is kellenek – államilag forrásokkal is támogatott - a bérlakások!
A problémáknak ugyanis nem az a megoldása, hogy ha valami hiány mutatkozik, akkor fülünket-farkunkat behúzzuk, hanem az, hogy előteremtjük a szükségeset! Az embernek két elemi szükséglete – és véleményem szerint alanyi joga - van égövünk alatt:
- lakhasson
- ehessen.
( Már hogy olyan költői magaslatokba ne is emelkedjek: „Ehess, ihass, ölelhess, alhass és a mindenséggel mérdd magad.”)
És ebből nem szabad engedni, semmilyen körülmények között. Ez a politika – és az állam – minimális dolga, ami persze nem is kevés, mert mindezt csak munkával (!) és ésszel lehet előteremteni, fenntartani. J
Érdemes tudni azt is, hogy az ingatlanpiacon - pestiesen szólva - nem a kormányzat fújja a passzátszelet. Az ingatlanpiaci mozgásokat a családi szükségletek motiválják. Lakni kell! Évente Magyarországon mintegy 40-50 ezer új családi közösség alakul. A magyar ember „házasodik” (Nem „összeiratkozik” ahogy azt keleti szomszédok mondják, avagy a metropoliszok lakói „összebútoroznak”.) A családalapítás alapfeltétele a lakhatás, a lakás. Ez az erő – azaz az élet - mozgatja az ingatlanpiacot. Befolyásoló erők továbbá a válások, amelyek már a házasságkötésekre nézve 50 % felett vannak – ami többlet igényt jelent - az elhalálozás – ami csökkenti a lakóterület igényt - és a költözködések (munkahelyváltás, nyugdíjba menetel stb. ) ami a lakáscserék alapja. Egy-egy európai társadalomnak – országnak - mindig volt annyi ereje, hogy a családalapító párok a szülők segítséggel megrakják a fészküket. Ez kortól és technológiától függ. Ma már csak képletesen tudjuk szedni a sátorfánkat. J Ezt a folyamatot lehet segíteni és lehet ártani annak. A mindenkori hatalom csak befolyásolhatja ezeket a folyamatokat, ám kontrollt nem gyakorolhat felette. És itt jelenik meg az állami támogatás módjának és mértékének a jelentősége és fontossága. A házasság – aminek egyik fundamentuma a lakhatás – bizony szentség. A családi közösség a társadalom alapja, még akkor is ha esetleg csonka, ahogy országunk.
A lakhatás támogatása, közbeszéd szerinti fogalommal a lakáspolitika minősége, milyensége több annál, mintsem a fiskális pénzpolitika bábja és játékszere legyen és olyan piaci deformációkat – és életminőség torzításokat - okozzon, mint amelyek mostanában kialakulóban vannak hazánkban. A pénzpolitika a hatalom eszköze és nem célja, ezáltal az ezen a területen elkövetett hibáknak – elkapkodott és indokolhatatlan döntések - súlyos következményei lehetnek a társadalom életére, életminőségére és ezen keresztül a politikára nézve.
Írta : Tilk László Géza |
