Milyen tényezők határozzák meg a telek árát...

Az építkező tájékozódhat arról, milyen segítséget nyújthatnak egyes építési partnerek, szolgáltatók, hisz nem csak építésszel lehet dolgunk munkánk során, gondolnunk kell a különféle szakmérnökökre, építési hivatalokra, kéményseprőkre és építési vállalkozókra is. Talán Ön is emlékszik az „Óz a csodák csodája“ című filmre, amiben egy szokásos kansasi tornádó alkalmával a szél felkapta, és messzire repítette a főhőst és faházát. Sajnos katasztrófafilmekben is sokszor látni hasonló jeleneteket. Ezzel szemben a már kész és jól megépített házon befejezés után is sok mindent meg lehet változtatni, de arrébb tolni vagy elszállítani már nem lehet. A telekválasztás tehát kulcskérdés. Mindenekelőtt az infrastruktúra, a közlekedés, a természeti adottságok és a szociális jellemzők minősítenek egy telket. A telek fekvése: A telek domborzati szempontból lehet sík, lankás, vagy meredek. Az utóbbi gyakran jellemzi a legszebb panorámás területeket, ugyanakkor a teraszos kialakítás kényszere, az építkezés során felmerülő többlet földmunkaigény, több szint kialakításának kényszere, támfalépítési, vízelvezetési, statikai problémák merülhetnek fel a meredekség miatt. (1.kép) Infrastruktúra: Infrastruktúra alatt a környék üzletekkel, szolgáltatásokkal, bölcsödével, óvodával, iskolával való ellátottságát értjük, hiszen nem mindegy, hogy csak a sarokra kell leugrani gyufáért vagy két faluval odébb kell utazni az alapvető élelmiszerek megvásárlásához. Tájolás: A telek tájolása nem csak a kilátás miatt fontos, hanem jelentősen befolyásolja az épület és természetesen a kert, a növényzet benapozottságát Homokra várat? A talaj kedvezőtlen adottságai megdrágíthatják, de akár meg is hiúsíthatják beépítési terveinket. A magas talajvíz, a mocsaras altalaj, a csúszásra hajlamos agyagrétegek, a felszín alatti üregek speciális szigetelési, alapozási problémákat vetnek fel, amelyek rendszerint költségesek, sokszor gazdaságtalanná teszik az egész építkezést. A sűrűn beépített területeken az ilyen veszélyek többsége ismert a már ott élők számára, tehát ha e téren okunk van a gyanúra, forduljunk mélyépítési szakemberhez még a telek megvásárlása előtt. Közlekedés: Mindennapi mozgásunkat mindenképpen biztosítanunk kell lakóhelyünkről a munkahelyre, az iskolába, a boltba, a szeretteinkhez. Ez nem csak távolság kérdése, a közlekedési utak, az igénybe vehető közlekedési eszközök is fontosak. (Szentendre autóval jóval gyorsabban elérhető Budapest központjából, mint Pestszentlőrinc.) Nincs megközelíthetetlen hely, csak az a kérdés, hogy mennyi időnk, energiánk, pénzünk van arra, hogy közlekedjünk és hogy megér-e ennyit a kiszemelt hely. Szomszédság: Amikor telket, házat veszünk, akkor azzal szomszédokat is „vásárolunk“ magunknak. Nagyon kellemetlen, amikor csendre vágyók laknak egy autószerelő műhely szomszédságában, amikor különböző higiéniai szokások, ellentmondó viselkedési normák ütköznek össze, gyorsan kiderülhet, hogy a saját telek nyújtotta független élettér csak illúzió. Ezért figyelni kell a telek vásárlása előtt a kiszemelt ingatlan kerítésén túl élő emberekre is. A rossz szomszédság török átok, de hallani lehetett olyat is, hogy valaki a jó szomszédok miatt felárat kért eladó házáért.  Stílus, életvitel: A köznyelvben az ún. jobb és rosszabb környékeket mindenekelőtt az ott élők jellemző életszínvonala és életmódja határozza meg. Hosszabb távon a jómódúak által lakott helyektől a magas telekárak visszatartják az alacsonyabb jövedelmű családokat és ez a folyamat ellentétes irányban is lezajlik. E tendenciák következtében jönnek létre a hasonló életnívójú és életstílusú lakókörzetek. Ezt a jelenséget nevezik a szociológusok szegregációnak. Lakóhely választáskor tehát fontos kérdés, hogy egy környék szociális összetétele mennyire felel meg nekünk.

Hogyan találhatjuk meg álmaink telkét?

Rögtön az elején leszögezhetjük, hogy akkor járunk a legjobban, ha az építési folyamat legelején kiválasztjuk házunk építészét és a továbbiakban egészen a lakásavatóig közösen munkálkodunk. Célszerű már a telek kiválasztásába is bevonni a tervezőt. Fontos viszont azt is tudni, hogy ilyen irányú igényeinket előre tisztázni kell az építésszel, és eszerint kell szerződnünk vele. A legelején őszintén meg kell beszélni a feladatokat és az anyagiakat, és ekkor elkerülhetjük a „ja és azt hittem, hogy ez is benne van az árban…“ típusú igen kellemetlen konfliktusokat. A következő módszerekkel juthatunk el az igényeinknek és lehetőségeinknek megfelelő ingatlanhoz: -hirdetéseket feladva -hirdetésekben keresve -személyes érdeklődés útján -közvetítő irodák szolgáltatásainak igénybevételével Ingatlanközvetítő irodák: Az ingatlanközvetítő irodák többé-kevésbé területekre specializálódtak. Jellemzően két-három százalékos jutalékot kérnek a vételárból, melyet az eladó fizet. Van, amelyik már a vevő alapvető igényeinek megfelelő ingatlanok címlistáját is csak egy bizonyos díjért adja át. Ma már valamennyi szolgáltató számára kötelező az értékbecslő oklevél megszerzése, a szerződéskötéskor, valamint a földhivatali ügyintézésben pedig természetes, hogy segítséget nyújtanak. Tippek: - A legjobb eséllyel akkor indulunk, ha időt és pénzt szánunk az aktív keresésre, sokat hirdetünk, azonnal reagálunk a hirdetésekben felbukkanó új ajánlatokra. - Viszonylag kényelmes, ha közvetítőkre bízzuk az igényeinknek megfelelő telek megtalálását, ám az ő ajánlataikat is be kell járni. - A közvetítő irodáknak a címlistáért csak abban az esetben fizessünk, ha meggyőződtünk róla, hogy megfelelő számú, nekünk való ingatlan szerepel a listán. - Az ingatlankeresés többnyire időigényes és cipőkoptató feladat!

Milyen tényezőket érdemes szem előtt tartanunk a telek kiválasztásakor?

A telekvásárlás szempontjából van néhány kiemelkedően fontos tényező, amelyeket az országos és helyi szabályok fogalmaznak meg, és amelyekről feltétlenül tájékozódjunk. Ezek dióhéjban a következők: - A közműfeltételek és közműépítési kötelezettségek a fejlesztési terveket is figyelembe véve. - Adott övezet beépíthető telekmérete és a beépíthetőség a terület százalékában (elvileg előfordulhat, hogy egy ezer négyzetméteres telken csak ötven négyzetméter alapterületű ház építhető). - A megengedett legkisebb, legnagyobb építménymagasság, a megengedett szintek száma (az építménymagasság a korábbi homlokzatmagasság fogalmát váltotta fel). - Az épület telekhatártól mért kötelező minimális távolságai (különösen kisebb, illetve keskeny telkeken jelenthet komoly korlátot). - Az előírt beépítési mód, amely a talajszint alatti építményektől a homlokzatig sok mindent szabályozhat. Az Országos Építési Szabályzatot (OÉSZ) 1998-tól felváltotta az Országos Településrendezési és Építési Követelmények gyűjteménye (OTÉK). A változó építési technológiáknak megfelelően az új szabályok egyrészt korszerűbbek, másrészt nagyobb teret engednek a helyi önkormányzatok építés-építészeti elképzeléseinek, ezáltal a hatóságok és az építő alkujának is. Az OTÉK és a helyi szabályozás együttesen alkotják az építés jogi feltételrendszerét. A telek megvásárlása előtt kérjük ki az építész véleményét, és előre tisztázzuk, hogy az elképzelt otthonunk kivitelezhető-e ott és úgy, ahogy szeretnénk. Fontoljuk meg, hogy az építési telek ára az alábbi szempontok alapján méltányosnak tekinthető-e: - Az ingatlan „hasznos“ méretei az alábbiak figyelembevételével: kötelező oldaltávolságok, a beépítési vonal (meghatározza az előkert nagyságát) és a „háromszögkilátás“ saroktelkek esetén. - A tetőnek a helyi közigazgatás által megszabott formája, stb. - Az előírásoktól eltérő igények esetén (pl.: kisebb oldaltávolság a szomszédok hozzájárulásával) a helyi építési hatóságoktól előzetesen felvilágosítást kell kérni, lehetőleg írásban. -Esetleges ipari létesítmények közelsége, forgalom és a közeli ipari tevékenység okozta kellemetlenségek (szag, por).  - Csatlakozási lehetőségek a víz-, villany-, gáz- és csatornavezetékekre. - Az összes közmű bevezetésének várható költségei. - Esetleges területelvétel, pl. útszélesítés esetén. (Érdeklődjünk az illetékhivatalnál, nézzük meg a vonatkozó részletes rendezési tervet!) - A telek különböző szolgalmak általi terhei (pl. útépítési jog, ipari korlátozások, haszonélvezeti jog, stb.), különféle bejegyzések a tulajdoni lapon (elővásárlási jog, opciós jog, bérleti szerződés, előzetes bejegyzések, stb.).                                       - Széljegyzések, különféle korlátozások (építési korlátozás, tulajdonkorlátozások). -Alapterhek, jelzálogok (adóslevelek, jelzálogátírások, törvényes jelzálog). Ehhez olvassuk el a telekkönyvet! Tippek: - A jelzálogviszonyok megvizsgálásához a földhivatalban a telektulajdonos felhatalmazását kérik, ha lehet, együtt menjünk be vele. - Nézzük meg a hivatalos helyszínrajzot és a térképmásolatot is, mert egyes korlátozásokat csak ott jegyeznek fel!

A telekvásárlás és telekkönyvezés

Felosztási mérések: Olyan környéken, ahol még nem végezték el a méréseket vagy az a földterület még nincsen telekkönyvezve, ajánlatos még a megvétel előtt a telket a földmérővel ellenőriztetni, és az építési tervek kivitelezhetőségét az illetékes építési hatósággal tisztázni (esetenként előzetes engedélyeket kérelmezni). Ezen belül tisztázandó az illetékes építési hatósággal, hogy a telek megvehető-e. Csak részben hozzáférhető vagy nem hozzáférhető telkek esetében tisztázni kell, hogy mitől függ a megvásárolhatóság, mennyi a hivatali átfutási ideje és milyen költségekre kell számítani. Telekrészek megvásárlásakor az illetékes földmérőt kell a mérések elvégzésére elhívni. Vételi szerződés: A vételi szerződést ügyvédnek vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie. A vevő e szerződésnek a földhivatalhoz történő benyújtásakor történő bejelentésekor válik tulajdonossá számos jogi helyzet szempontjából, hisz ekkor jegyzik be hivatalosan a tulajdonjogát. Az építési kérelmet, ha lehet, építész nyújtsa be az illetékes építési hatóságoknak. A kérelmet az építtetőnek, illetve a telektulajdonosnak is alá kell írni. Használati jog: A bérlői jog lehetővé teszi az építkezést anélkül, hogy az ehhez szükséges telket meg kellene vásárolni. Adásvétel helyett egy olyan kizárólagos használatra vonatkozó szerződést kötnek a használatra, aminek időtartama legfeljebb száz év lehet. Ez a tény bejegyezhető a telekkönyvbe. Egy közönséges vétellel szemben természetesen kisebb értékű vagyoni joghoz jutunk így, mert végül is korlátozottan birtokolhatjuk, netán értékesíthetjük, örökíthetjük az ingatlant. Telekkönyv: Ez nyilvános jegyzék, melyben a telekkel kapcsolatos összes fontos adat rögzítve van: a telek pontos fekvése, nagysága, használati besorolása, tulajdonosai és az esetleges terhek (mint pl. a jelzálog, vagy egy harmadik „személyes“ jogosultságai, út-, vezetéképítési jog, stb.). Ezen viszonyok megváltozása (úgymint eladás, felosztás, újabb terhelések, tehermentesítések, stb.) esetén kérvényezni kell a vonatkozó teher törlését, illetve azok bejegyzését. Csak a telektulajdonos jogosult az ilyen jellegű bejelentés benyújtására és aláírására. A telekkönyvi bejelentést ezen kívül egy érvényes jogalap-bizonyítéknak (vételi, csere-, ajándékozási, zálog-, vagy írásos örökösödési szerződés) kell alátámasztania. A földhivatalban minden bejelentett jogi ügyletet azonnal bejegyeznek (vagy széljegyeznek) és megvizsgálják annak jogszerűségét is. Ha ez a vizsgálat semmiféle hiányosságot nem mutat ki, a telekkönyvezés útjában nem áll akadály. Érdeklődés esetén a földhivatal felvilágosítást ad egyes telekkönyvi oldalakról és az ezekhez tartozó mellékletekről, valamint illeték ellenében telekkönyvi kivonatot is kiállíthat. Ebben feltüntetik a telek szolgalmait és terheit. Az építési kérelem benyújtása esetén az építtetőnek általában teljes kivonatra van szüksége (szolgalmak, terhelések és szöveg szerinti megjegyzések). Térképmásolatok, helyszínrajzok: A terület hivatalos dokumentumai elengedhetetlenek az át- és beépítési lehetőségek tisztázásához. Telekhatárok és épületek közötti távolságok meghatározásakor mindenkor a legújabb dátumozású térképmásolatot kell felhasználni. Tipp: -Érdemes az ingatlan-nyilvántartási térképet megvizsgálnunk és összevetnünk a térképen láthatóakat a tényleges állapottal. Ha a térkép méretei, a rajta megjelölt építmények, telekhatárok megfelelnek a ténylegesen mérhetőknek, akkor minden rendben van. Ha viszont eltérést tapasztalunk - pl. egy garázs nincs feltüntetve a térképen -, akkor utána kell járnunk a dolognak, nehogy később bontási vagy telekhatár változtatásokba bonyolódjunk a hatóságokkal. A földhivatali dokumentumok korántsem tökéletesek, tehát a térkép hiányossága is lehet, ha valami nem stimmel. Köszönjük a Wienerberger Téglaipari Rt. szakértőinek a cikk elkészítéséhez nyújtott segítségét.

Forrás : hG