Mit kell tudni Ingatlan adás-vétel esetén ?

 Nagytöbbségünk értékei közt az első helyen szerepel otthona, nemegyszer egy élet munkája ennek a megteremtője, de akad olyan példa is , mikor átmeneti megoldás ként lép színre olyan ingatlan ami, az igazi elérhetésben játszik szerepet .                        Ezen összetevőknek súlyát átérezve, segítő szándékkal fogalmazódott meg írásunk . 

Nagyon fontos, legyen tisztában ingatlana jogi helyzetével. A tulajdoni lap alapján kiderül, terheli-e jelzálog az ingatlant, kik a tulajdonosok és milyen hányadban, van-e haszonélvező vagy szolgalmi jog az ingatlanon. Fény derülhet bejegyzetlen széljegyekre és elírásokra is. Osztatlan közös tulajdonú ingatlanoknál (ikerházak, osztatlan telkek, osztatlan házrészek) elővásárlási joggal élhetnek és rendelkeznek a tulajdonostársak.

Földhivatal mindenki számára nyilvános! Ön is kikérheti bárkinek a tulajdoni lapját, ha tudja a címet vagy a helyrajzi számot! Éljen állampolgári jogával, éljen megszerezhető információkkal! Ingatlan szakember is szívesen ad a részletekről és a bejegyzés jellegéről felvilágosítást vagy kellő módon elmagyarázza azt az értelmezés céljából .

Legyen tisztában az ingatlanát esetlegesen érintő rendezési tervvel. A helyi önkormányzat műszaki, építési osztályán a helyrajzi szám alapján felvilágosítást adnak környezete rendezési tervéről, alakulásáról! Ha az ingatlant érinti a rendezési terv, kérdezze meg, hogy a jövőben miként befolyásolja az lakása vagy háza árát, későbbi helyzetét.  A rendezési tervek nyilvánosak! Tanácsos kikérni ingatlanszakértő véleményét, tanácsát. Esetleg áldozzon némi anyagiakat értéktanácsadásra, amennyiben biztonsággal meg kívánja tudni ingatlanja értékét. Nem érdemes a szomszédokra vagy a postásra hagyatkozni az érték megállapításnál, túl fontos adat ez a felületességhez !

Készítsen legalább vázlatos alaprajzot, melyből a lakás beosztása, méretei egyértelműen megmutatkoznak . Keresse elő az építési terveket, helyszíni rajzot, kapcsolódó iratokat . Értékesítésnél gyakran elengedhetetlen, általában kéri a vevő, vagy annak a szakértője .

Igyekezzen reális árat kalkulálni ingatlanára. Vegye figyelembe, hogy a piacon túlkínálat van-e vagy sem. A hirdetési újságokban szereplő ingatlanok pontos paramétereit, adottságait, állapotát, értékmódosító tényezőit nem ismeri, ezért az ott megjelölt árak csupán irányárnak tekinthetők, konkrét üzlet még nem kötődött. Sok energiát, időt és fáradságot takarít meg, ha viszonylag objektíven, érzelemmentesen méri fel lehetőségeit és az ingatlan értékét, általában mindenki kissé elfogult azzal a környezettel ahol él, illetve élete során jelentős időt eltöltött, ez egy átlagos megközelítés, de amennyiben a vevő nem ebből a környezetből való, nem érti meg . Ennél a kalkulációnál fontos támpont a szakértői vélemény, amit minden estben csak írásban fogadjunk el .

Ne kalkuláljon magas árrést az irányár és a tervezett eladási ár közé, mert potenciális vevőket riaszthat el vele. Fontos, hogy legyen kivel egyezkednie, és ehhez legalább egy érdeklődő kell!

Ne végezzen komolyabb beruházást az eladás előtt, a vevők szeretik a saját képükre formálni, alakítani a kiszemelt ingatlant, és az esetleges beruházások nem növelik jelentősen az ingatlan értékét. Ráadásuk képzelhetik az estleges hibák eltakarására megvalósított festést, átalakítást, felújítást .

Az eladást időzítse megfelelően. Leginkább tavasztól őszig tartó időszak az ingatlanpiac idénye. Az optimális időszak a kora tavasz, vagy a szeptember-október .

Az eladással párhuzamosan kezdje meg leendő ingatlana keresését is, de kötelezettséget a vásárlásra semmiféleképp ne tegyen! Vevőjével a megegyezést, foglaló átvételével célszerű megerősíteni, aminek elfogadott mértéke a vételár 10 %-a. Mikor a foglalót átvette és tisztában van a teljes vételár átadásának időpontjával, akkor érdemes intenzíven hozzá látni az elképzelésének megfelelő ingatlan felkutatásához, illetve megbízni olyan céget aki ennek elvégzésével szakszerűen, megbízhatóan foglalkozik .

Készüljön fel az érdeklődők fogadására. Tisztaság és a frissen szellőzött ingatlan mindig jobb benyomást kelt! Amennyiben lehetőség van rá, berendezett állapotban célszerű kínálni az ingatlant, ugyanis üresen nem mindenki tudja elképzelni a szobák és helyiségek kialakult képét, vagy azok lehetőségeit . Az érdeklődőkkel tárgyaljon tárgyilagosan és határozottan. Vigyázzon rá ne ragadják el érzelmei, az hátrányára lehet.

Vevőnek az számít, aki már szerződést kötött Önnel, vagy legalább egy előszerződés keretében foglalót fizetett az ingatlanra. Ne lépjen vissza biztatónak ígérkező érdeklődők miatt az ingatlan további meghirdetésétől. Csak akkor utasítsa vissza a további érdeklődőket, ha megszületett az adásvételi szerződés, illetőleg már átevette a foglalót .

Ingatlan adás-vételi szerződés kizárólag ügyvédi ill. közjegyzői ellenjegyzéssel érvényes. Kimondottan olyan irodák felkeresését ajánljuk akik ilyen szakirányú tevékenységet folytatnak, és tisztában vannak gyakorlatuk kapcsán a terület buktatóival.         Nevesebb ingatlan irodáknál, saját ügyvéddel és teljes körű lebonyolítással / adó, illeték, közüzemi átírások-ellenőrzések / rendelkeznek, amik szolgáltatásként meg kaphatók .

Ingatlanforgalmazásban előforduló alapfogalmak

Tulajdonjog fenntartása
Az eladó tulajdonjogát írásban, a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. A vételárhátralék megfizetésével egyidejűleg az eladó köteles - külön nyilatkozattal - a vevő tulajdonszerzéséhez hozzájárulni.

Birtokbaadás

Az ingatlan teljes vételár átadását követően az ingatlan átadásának az időpontja, mely többnyire együtt jár a tulajdonjog átruházási nyilatkozattal . Ettől az időponttól az új tulajdonost terhel minden közüzemi díj és kapcsolatos költség .

Közös tulajdon
Közös tulajdonról van szó, ha a tulajdonjog ugyanazon az ingatlanon, meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. A tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a fenntartással járó és az ingatlannal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is.         Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban harmadik személyekkel szemben elővásárlási, elővételi, illetőleg elő haszonbérleti jog illeti meg.

Előleg
Az előleget (vételárrészletet) a teljes vételárba be kell számítani, s amennyiben a szerződés utóbb mégis meghiúsul a már megfizetett előleg visszajár.

Foglaló
A teljesítés meghiúsulása esetén, a meghiúsulásért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni.

Jelzálogjog
A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza.        A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek  az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa.

Telki szolgalom
Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja

Széljegy
A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.

Ingatlan
Ingatlannak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az egyik helyről a másikra az állag sérelme nélkül nem helyezhetők át. Az ingatlanok kapcsán a Ptk. a földről, telekről és az épületről, beszél.

Ingó dolgok
Ingó dolognak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az állag sérelme nélkül az egyik helyről a másikra áthelyezhetők

Hagyaték
A hagyaték az elhunyt embernek (örökhagyónak) a vagyona, amely a halálával az örökösökre száll át. A hagyatékba tartoznak az örökhagyót megillető, pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok és kötelezettségek.

Haszonélvezeti, használati érték
Ha a haszonélvezeti, használati jog a jogosult életének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani: ha a vagyoni értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, ha 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, ha 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, ha 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese. A vagyoni értékű jogok egyévi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének egyhuszad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló haszonélvezet, használati jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a fentiek szerint meghatározott életkor szerinti többszörösét.

Adásvétel

Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerződés tekinthető érvényesnek, mely közjegyző vagy ügyvéd jegyzett

Csere

A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja

Öröklés

Az öröklésnek két fajtáját különböztethetjük meg. Végintézkedés hiányában a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Ennek alapján - az alábbi sorrendben - az elhalt személy leszármazói, házastársa, ezek hiányában pedig a felmenői örökölnek. Ha az örökhagyó után leszármazók és túlélő házastárs is marad, az ingatlan tulajdonjogát a leszármazó (k) öröklik, a házastárs pedig - özvegyi joga alapján - holtig tartó haszonélvezetre jogosult. (Az özvegyet megillető haszonélvezeti jog újabb házasságkötéssel megszűnik!) Az örökhagyó végintézkedése alapján, a törvényes öröklés szabályaitól eltérően lehet a hagyaték - így a hagyatékba tartozó ingatlan - jogi sorsát rendezni.

Ajándékozás

Az ajándékozási szerződésben megajándékozott ingyenesen - ellenérték fizetése nélkül - szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez - az adásvételhez hasonlóan - ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja.

Öröklési, ajándékozási illeték

Ingatlan (lakás kivételével) öröklése, ajándékozása esetén az illetéket az ingatlan tiszta értéke után kell megfizetni. Az illetéket kiszabás alapján az örökös/megajándékozott fizeti meg pénzben.