A nagy lakáshitel-csapda: .............................

A lakáshitelek felvételénél az egyik kritikus pont a futamidő megválasztása - egy helytelen döntéssel súlyos milliókat veszíthetünk Bármilyen hitelt is szeretnénk felvenni, nagyon sok tényezőre kell odafigyelnünk. A fizetendő teher nagyságát ugyanis a kamat mellett számos egyéb tényező is befolyásolja. Az első korrigáló tényező az összes előre felmerülő költség - ezek módosító hatását azonban nagyon jól kiszűrhetjük a THM-mel, azaz a Teljes Hiteldíj Mutatóval. Különösen arra kell figyelmet fordítanunk, hogy mennyire tér el egymástól a megadott éves kamatláb és a THM. Ha ez a különbség viszonylag nagy, érdemes utánanéznünk a járulékos költségeknek. Egy rövid példa: ha egy 12 hónapos személyi kölcsön meghirdetett éves kamatlába 18%-os, akkor ez alacsony költségeket vetít előre. De ha ehhez hozzákapcsolunk egy havi 0,5%-os kezelési költséget, akkor máris 33% feletti THM értéket kapunk, ami egyáltalán nem számít alacsonynak. Az ilyen bújtatott megoldásokat könnyen észrevehetjük, ha vetünk egy pillantást a THM-re. Van azonban egy másik tényező, amit szem előtt kell tartanunk. Itt sajnos nem lehet segítségünkre semmilyen hivatalos mérőszám, csak annyit tehetünk, hogy számolunk egy keveset. A kritikus pont a futamidő megválasztása Két dolgot kell megfigyelnünk: 1. A futamidő végére a felvett hitelösszeg hány százalékának megfelelő összeget fizetnénk ki 2. Egy konkrét hitelösszegnél a futamidő növelésével mennyire csökken a törlesztő részlet nagysága Az 1. pont meghatározása nagyon egyszerű. Ha állandó havi törlesztő részletekkel fizetjük vissza a hitelt, akkor egyszerűen össze kell szorozni a havi törlesztő részletet a futamidővel, majd a kapott értéket elosztani a felvett hitel összegével. Nézzünk egy példát: felveszünk 1 millió Ft hitelt 36 hónapra, 22%-os éves kamatlábbal, az egyszerűség kedvéért egyéb költséggel most nem számolunk. Ekkor a havi törlesztő részletünk 38.190 Ft, ezt megszorozva 36-tal, 1.374.840 Ft-os eredményt kapunk, amit elosztunk 1.000.000-val (felvett hitelösszeg) és így megkapjuk az 1,374840-es végeredményt, azaz 137,48%-ot. Tehát 3 év alatt 374.840 Ft többletet (kamatot) fizettünk a banknak. A 2. pont meghatározásánál segítségül hívhatjuk a bankok által kiadott törlesztő részlet táblázatokat, amiben szerepelnek az egyes futamidőkhöz tartozó törlesztő részletek. Itt egyszerűen azt kell megfigyelnünk, hogy a futamidő növekedésével meddig csökken olyan mértékben a havi törlesztő részlet, ami még értékelhető-érezhető. A fenti hitelt pl. 48 hónapos futamidőre hosszabbítva a törlesztő részlet 31.506 Ft-ra csökken. Így viszont a felvett hitelre már 512.288 Ft-os, azaz 51,23%-os többletet fizetünk. Mindenki maga döntheti el, hogy megéri -e neki ez a futamidő-hosszabbítás. A gondok akkor kezdődnek, amikor hosszabb hitelekkel kezdünk számolgatni - márpedig a lakáshiteleket nem 1-2 évre szokás felvenni. Az összes lakáshitel összehasonlítása A rövidebb távú, három, esetleg öt éven belüli autóhiteleknél vagy személyi kölcsönöknél sok esetben a hitelfelvevő pénztárcája és a bank hitelezési szabályai határozzák meg, hogy az ügyfél milyen futamidőre kapja meg az adott hitelt. A lakáshiteleknél azonban alapjaiban változik meg a helyzet, hiszen itt általában 10-20-30 éves futamidők a jellemzőek, amiből már igen szélsőséges eltérések adódnak. Írásunkban arra próbálunk rávilágítani, hogy a futamidőt ilyen helyzetben a lehető legrövidebbre kell szabni, mert a hitel "elnyújtása" a legtöbb esetben több milliós pluszterhet jelent az ügyfeleknek. A következő táblázatban egy forint alapú, használt lakásra felvehető 5 éves kamatperiódusú támogatott lakáshitel havi törlesztő részletei láthatóak (évi 6,95% kamat, évi 1,5% kezelési költség mellett) különböző futamidőkre 5 millió Ft hitelösszeg esetén, két mutatóval kiegészítve. A harmadik oszlopban az látható, hogy a felvett hitel hány százalékát fizetjük ki a futamidő végéig, "elrettentésképpen" pedig odaillesztettünk egy negyedik oszlopot is, ahol azt láthatjuk, az 5 millió Ft-on felül mennyi pénzt fizetünk ki kamatra és éves költségekre: Futamidő Törlesztőrészlet Kifizetési arány Kifizetett töblet forintban 5 év 105 138 Ft 123,4% 1 168 654 Ft 10 év 64 175 Ft 150,5% 2 523 343 Ft 15 év 51 052 Ft 180,5% 4 026 652 Ft 20 év 44 865 Ft 212,6% 5 628 485 Ft 25 év 41 430 Ft 246,3% 7 313 634 Ft 30 év 39 347 Ft 281,4% 9 071 059 Ft Hasonlítsuk össze a 20 éves és a 30 éves futamidejű hitel kondícióit! A fizetendő törlesztő részletek 44.865 Ft, illetve 39.347 Ft. Vajon megéri-e havonta 5518 Ft-tal nagyobb törlesztő részletet fizetni, azaz a 20 éves hitelt választani? A kérdést közelítsük meg a másik oldalról: a 30 éves hitelnél a felvett hitelen felül több, mint 9 millió forintnyi kamatot és kezelési költséget kell kifizetnünk a futamidő alatt, a 20 éves hitelnél ez az érték "csak" 5,6 millió forint. A két kiválasztott konstrukció közötti különbség közel 3,5 millió forint, tehát ennyit spórolhatunk meg azzal, hogy a rövidebb futamidőt választjuk - persze feltételezve, hogy a többletként kifizetett 5518 Ft-okkal nem érnénk el hozamot. Fölösleges milliók? Kiderült tehát, hogy a futamidő 10 évnyi növelésével havonta 5.518 Ft-tal kisebb törlesztő részletet kell fizetnünk, ezt azonban további 10 éven keresztül. Ez idő alatt 3.442.574 Ft további kamatot és kezelési költséget fizetünk ki. Megéri ez nekünk? A kérdés megválaszolásának kulcsa abban rejlik, hogy a hitel kamatlába és "saját megtérülési rátánk" között mekkora és milyen irányú különbség van. A példában a hitel kamatlába 6,95%, melyhez 1,5%-os éves kezelési költség kapcsolódik. Mivel az éves kezelési költség is a törlesztő részlet eleme, ezért figyelembe kell vennünk e módosító hatást is. A kezelési költséget általában adott év elején fennálló tőketartozásra vetítik, így a valós költség valamivel több, mint a két százalékos érték összege. Az általunk figyelendő érték (ez nem a THM, mert ott az előre fizetendő díjak is szerepelnek) körülbelül 9,1%. Ez a hitelünk tulajdonképpeni éves költsége. Ha a futamidő növelésével felszabaduló tőkét, ami a kisebb törlesztő részletből adódik (jelen esetben havonta 5.518 Ft-ot ) 9,1%-nál nagyobb éves hozamú eszközbe tudjuk fektetni, ami a hitel 30 évében folyamatosan jövedelmez, akkor érdemes növelni a futamidőt. Ha nem látunk erre lehetőséget, akkor viszont - amennyire pénztárcánk engedi - rövidítsük a futamidőt, mert igen komoly összegeket takaríthatunk meg. És nem is kell nagy áldozatokat hozni ennek érdekében. Ha az 5518 Ft-ot soknak tartjuk, 2083 Ft-tal nagyobb havi részlettel is 5 évet faraghatunk hitelünk futamidejéből, további 1,7 millió forint kifizetését elkerülve. Itt meg kell említenünk a pénz időértékét, hiszen +10 év alatt kifizetendő 3,44 millió forint (és természetesen ugyanígy a +5 év alatt kifizetendő 1,7 millió forint ) csak akkor valóban annyi, ha a havonta 5518 Ft-nyi (illetve 2083 Ft-nyi) törlesztő részlet különbséget nem fektettük be (pl. elköltöttük vagy beraktuk a párna alá). Ha összegyűjtöttük és minden hónapban befektettük (vállalkozásba, bankba, részvénybe), akkor az egyre növekvő pénzmennyiséggel csökkenthetjük a 3,44 millió Ft többletértékét. Négy eset lehetséges: 1. Az 5518 Ft-okat mindig elköltöttük - vagy befektettük, de mindet elveszítettük. Ekkor a 3,44 millió Ft valóban ekkora terhet jelent. 2. Az 5518 Ft-okat befektettük, de az évek során nem értük el a kritikus 9,1%-os hozamot, így a szükségesnél kevesebb pénzünk gyűlt össze. Ekkor a 3,44 millió Ft-os teher csökken a megkeresett pénzzel, de egy része tényleges költségként fennmarad. 3. Az 5518 Ft-okat befektettük, és a 20 év alatt éppen 9,1%-os éves hozamot értünk el. Ekkor, ha a törlesztés további éveiben is tartani tudjuk ezt a hozamszintet, éppen annyi pénzünk lesz, hogy a 3,44 millió Ft kifizetése nem jelent többletterhet. 4. Olyan ügyesek voltunk, hogy 30 éven keresztül 9,1%-nál nagyobb hozamot értünk el. Ebben az esetben megérte 30 éves hitelt felvenni, mert a futamidő alatt annyit kerestünk, hogy a 3,44 millió Ft kifizetése után még maradt pénzünk. Mint látható, a négy esetből háromszor a futamidő csökkentése volt a helyes döntés. Kivételt ezek közül egyedül az 1. pontbeli fogyasztás jelenthet (az 5518 Ft-okat mindig elköltöttük), de ebben az esetben a megvásárolt termékek ára bizony jóval magasabb, hiszen tulajdonképpen hitelből vásároltunk. Ahhoz, hogy meg tudjuk ítélni, a cikkünk előző részében bemutatott négy szcenárió közül melyik bekövetkezése a legvalószínűbb, nem árt, ha megvizsgáljuk és értékeljük a következő szempontokat, melyek további érvként szolgálhatnak a futamidő csökkentése mellett: - A hitelkamatoknál nagyobb hozam elérése néhány hónapos távlatban is nehéz, hosszútávon (évtizedeken keresztül) azonban még nehezebb. - A bankok betéti kamatlábai természetüknél fogva alacsonyabbak a hitelkamatoknál. - Az állampapírok hozama hosszabb távon szintén nem éri el a szükséges szintet. - A kockázatosabb eszközöket tartalmazó befektetési alapok hozama néha eléri vagy meg is haladja az alacsonyabb hitelkamatok szintjét, de ez hosszútávon, évtizedeken keresztül nem lehet reális célkitűzés. - A tőzsdei befektetések sokszor igen magas hozamot biztosítanak, kockázatuk azonban igen magas - fennáll a lehetőség a tőke jelentős részének elveszítésére. Továbbá az évtizedeken keresztüli folyamatosan kiemelkedő hozam ebben az esetben sem lehet reális célkitűzés. - A törlesztő részletek csökkenése a futamidő növelésével hosszabb hitelek esetén (15 év felett) egyre kisebb mértékű, így a megtakarítható összegek még viszonylag nagy hitelösszeg esetén is csak pár ezer forintos nagyságrendűek. Ezen összegek befektetése nehézkes (mibe fektessek 5000 Ft-ot?), mert a járulékos költségek magasak. Pl.: Vennék 2 db Graphisoft részvényt 5000 Ft-ért, de további 4000 Ft a megbízási díj). - A törlesztés első szakaszában minél hosszabb távú egy hitel, annál nagyobb a kamatfizetés aránya a tőketörlesztéshez képest. Ez annyit jelent, hogy a futamidő elején szinte csak kamatot fizetünk, így nagyon lassan csökken a hitelezett tőke összege. Az utolsó pont szemléltetésére nézzünk egy táblázatot ugyanazon termék különböző futamidejű változataira a törlesztő részletek kamat és tőke arányát a középpontba állítva: Az azonos elemek: 5.000.000 Ft hitelösszeg, 6,95%-os hitelkamat, évi 1,5%-os kezelési költség Futamidő Havi törlesztőrészlet Ebből tőketörlesztés Költségek aránya a törlesztőrészletben 5 év 105 138 Ft 69 930 Ft 33,49% 10 év 64 175 Ft 28 967 Ft 54,86% 20 év 44 865 Ft 9 657 Ft 78,48% 30 év 39 347 Ft 4 139 Ft 89,48% 1. hónap 24. hónap Futamidő Havi törlesztőrészlet Ebből töketörlesztés Költségek aránya a törlesztőrészletben 5 év 104 055 Ft 79 863 Ft 23,25% 10 év 63 726 Ft 33 081 Ft 48,09% 20 év 44 715 Ft 11 028 Ft 75,34% 30 év 39 283 Ft 4 727 Ft 87,97% A táblázatokból is jól látható, hogy a 30 éves hitelnél az első két évben alig történt tőketörlesztés. A két év alatt befizetett 943.559 Ft-ból mindössze 106.233 Ft tőketörlesztés történt. Ez annyit jelent, hogy két év után még mindig 4.893.767 Ft tőketartozásunk áll fenn, amire kamatot kell fizetnünk. Ezek után láthatóan érdemes meggondolnunk, milyen futamidőt válasszunk. Ne felejtsük: csak akkor érdemes hosszú futamidejű hitelt választanunk, ha saját hosszú távú rátánk nagyobb a felvett hitel rendszeres költségekkel korrigált kamatlábánál. Ellenkező esetben törekedjünk minél rövidebb futamidő választására. Forrás: http://www.privatbankar.hu/html/ingatlan/lako.php?kommentar=17271