Ingatlan-bérbeadás:

  2007.01.20. 10:14

Nagy Sándor

 

Az ingatlan bérbeadása és a hozzá kapcsolódó szolgáltatások több, az általános forgalmi adót érintő kérdést vethetnek fel.

 

A 6. irányelvnek megfelelően már 2004. január 1-jétől megváltozott a magyar törvényi szabályozás az ingatlan-bérbeadás áfafizetési kötelezettségéről. Mivel ezek az ügyletek gyakran előfordulnak a kis- és középvállalkozásoknál, fontos ismerni a vonatkozó előírásokat.

Lényegét tekintve az ingatlan-bérbeadás, haszonbérbeadás tárgyi adómentes tevékenység lett. Döntés szerint választható ugyan az általános szabályok szerinti adózás is (20 százalékos adómértékkel), de a lakóingatlanok és a földterület esetében (a beépítésre szánt terület, építési telek kivételével) nem élhetünk ezzel a lehetőséggel. A lakóingatlan iroda vagy más, nem lakás célú bérbeadása – tehát rendeltetéstől függetlenül – továbbra is csak tárgymentesen végezhető.

Az általános szabályok szerinti választásunkat a tárgyévet megelőző év december 31-éig, változásbejelentő lapon jelezhetjük az illetékes adóhatóságnak. A bejelentés elmulasztását később pótolni nem lehet. Ingatlanonként eltérő választásra nincs lehetőség, így az adóalanyok minden ingatlanára ugyanazt a szabályt kell alkalmazni. Figyeljünk azonban arra, hogy ha nem az általános szabályok szerint szeretnénk a bérbeadási tevékenységet folytatni, akkor számlázáskor nem számíthatunk fel áfát. Ha mégis tévesen jártunk el, a kiállított számlákat helyesbíteni kell. Ezzel kapcsolatban még az is lényeges, hogy ilyenkor a tevékenységhez kapcsolódó beszerzéseket terhelő általános forgalmi adó tekintetében sem keletkezik levonási jogunk. Gyakori kérdés, hogy az egyszerűsített vállalkozói adó szerint adózók esetében van-e lehetőség az általános szabályok választására. Mivel a törvény nem teszi lehetővé a választást az eva-alanyoknak, a bérleti díjról szóló számlájukon nem szerepeltethetnek áfát. Előfordulhat, hogy a bérlő ugyanazt az ingatlanbérleti szolgáltatást változatlan formában nyújtja tovább saját ügyfelének, ami közvetített szolgáltatás ugyan, de az adómérték meghatározása eltérő az általános szabályoktól. A továbbszámlázott bérleti díj adómértékének meghatározása a szolgáltatást továbbnyújtó adóalany jogállásától függ, azaz: adókötelezettséget választott-e a bérbeadásra vagy sem. Így lehetőség van arra, hogy a választásunk szerint adót számítsunk fel olyan bérbeadásra, amelyet mi magunk tárgyi adómentesen vettünk igénybe. Járulékos költségek A gyakorlat szerint bérbeadás esetén a bérlő a bérleti díjat általában időszakonként és előre fizeti meg. A törvényi rendelkezések alapján a bérbeadásra felszámított általános forgalmi adót a bérleti díj megfizetésének esedékességi napja szerinti adóbevallásban kell szerepeltetni, tehát a teljesítés napja a fizetési határidő lesz. Tervezési szempontból ez kedvező a vállalkozásoknak, hiszen olyan adót kell megfizetni, ami elvileg már befolyt a számlára. Előfordulhat, hogy más devizában állapodnak meg a felek a bérleti díjat illetően, ami felveti az árfolyam kérdését. Ilyenkor a főszabály szerint a Magyar Nemzeti Banknak a számla kiállítása napján érvényes devizaárfolyamát kell alkalmazni, de a szerződő felek írásban másként is megállapodhatnak. A bérbeadó által kiszámlázott, a bérelt ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi díjak közvetített szolgáltatásként az általános forgalmi adó szempontjából akkor esnek önálló, a bérbeadástól független adóügyi megítélés alá, ha a tényleges, mért igénybevétel nagysága alapján történik az áthárításuk. Egyébként mint az ingatlanbérlet járulékos költsége (a főtevékenység melléktevékenysége) osztozik annak adóügyi megítélésében. Ez a közös költségek esetében is áll, mert abban az esetben sem a tényleges egyedi fogyasztás kerül a számlára (hanem például területarányos megosztással a bérlőre eső rész), így a bérleti díjnak megfelelő áfatartalommal kell szerepelniük. A bérlethez kapcsolódó parkolási szolgáltatás is követi a bérleti jogviszony áfakötelezettségét. Áfa szempontjából kérdéses lehet a bérlő által megfizetett kaució. Abban az esetben, ha az összeget biztonsági okból kell letenni, és a bérleti jogviszony lejárta után visszajár a bérlőnek, nem terheli általános forgalmi adó. Ellenben, ha a későbbiekben a bérbeadó a kauciót a bérleti díjba beszámítja, és erről külön rendelkeztek is a szerződésben, akkor már úgy kell tekinteni, mint ami áfakötelezettséget von maga után. A teljesítés helye A külföldi vállalkozásokkal kapcsolatban álló cégeknek fontos tudniuk, hogy a szolgáltatásnyújtás teljesítési helyének általános szabályaitól eltérően az ingatlanhoz és annak létesítéséhez közvetlenül kapcsolódó szolgáltatások teljesítési helyét az ingatlan fekvése határozza meg. Ebbe a körbe tartoznak az ingatlanügynöki, ingatlanszakértői, az építkezést előkészítő, irányító és ellenőrző szolgáltatások, valamint az építész és az építőmérnök tevékenysége is. De ha nem konkrét ingatlanhoz rendelünk meg egy szolgáltatást, a teljesítési helyet a szolgáltatást saját nevében megrendelő székhelye határozza meg. Ez vonatkozik arra az esetre is, ha egy megrendelt szolgáltatást egyidejűleg külföldi és belföldi munkához is felhasználnak.