|
Hogy kerüljük el lakásunk elárverezését?
2006.11.18. 09:38
Az ingatlan kényszereladása vagy elárverezése a lakáshiteladósok réme. Ez azonban csak a végső eszköz, amit némi egyeztetéssel, és a többi lehetőség ismeretében sokszor ki lehet kerülni, ha törlesztési gondjaink támadnának.
A mintegy négyezermilliárd forintnyi lakossági bankhitel rendszeres törlesztése növekvő terhet ró a háztartásokra – hangsúlyozza néhány napja megjelent szektorjelentésében a pénzügyi felügyelet. Különösen azokban az időszakokban jelent ez komolyabb gondot, amikor az életszínvonal növekedése átmenetileg megtorpan.
Nem is annyira a hazai eladósodottság mértéke a kockázatos (nemzetközi szinten sem a GDP-hez, sem a jövedelmekhez mérten nem tekinthető magasnak), hanem sokkal inkább a havi törlesztőrészletek és a rendelkezésre álló jövedelmek viszonya.
Sokan ugyanis hajlamosak kicentizni a törlesztési terheket, ennek következtében már egy kismértékű adósságemelkedés (a forint gyengülése, a kamatszint emelkedése, vagy pedig a jövedelmi szint visszaesése okán) fizetési nehézségeket idézhet elő.
Már jelentkeznek problémák
A fizetési gondok nemcsak az érintett adósoknak jelentenek problémát, de növelik a bankszektorban rejlő kockázatokat is. A verseny miatt lazuló hitelfeltételek miatt a lakosság eladósodásának jelenlegi és várható problémái már tükröződnek a banki hitelportfóliók minőségének romlásában – mutat rá a felügyelet elemzése, de hasonlóan látja a helyzetet a bankszövetség is. Egyes háztartásokban gondok adódhatnak majd a visszafizetésnél a kormányzati megszorító intézkedések kapcsán – fogalmazott lapunk kérdésére Csillik Péter vezető közgazdász.
Az esetleges törlesztési gondok a lakáshitelt felvevőket érinthetik a legérzékenyebben, miután a havi törlesztés ez esetben a legnagyobb összegű, és ez a hiteltípus szól a leghosszabb távra is. Mégis, az ingatlanhiteleknél nem számítanak tömeges felmondásra a FigyelőNet által megkérdezett banki szakemberek. Azt tapasztalják ugyanis, hogy az adósok inkább a kisebb összegű áruhitelek vagy a fedezetnélküli kölcsönök törlesztését hanyagolják első körben, és csak a legkritikusabb esetben fordul elő, hogy a lakáshiteleik törlesztésével is megcsúsznak.
Ha mégis, akkor végső szankcióként az ingatlan elárverezésének réme lebeg az adósok felett, ám ennek érvényesítését Csillik Péter szerint kerülik a bankok. A bankszövetség szakembere szerint ugyanis a bankoknak is érdekük, hogy a megcsúszott adóssal közösen találjanak megoldást. A legegyszerűbb persze, ha az adós még a hitelfelvétel előtt épít be a szerződésébe olyan technikákat, amelyekkel néhány tipikus kockázat kivédhető (árfolyamgarancia, fix törlesztőrészlet vagy törlesztési biztosítás), de menet közben sem kell azonnal az elárverezéstől tartani. Átütemezést és a futamidő módosítását szinte minden hazai bank felkínálja – kevés kivétellel nem kis összegű pluszpénzért.
Futamidő-módosítás, átütemezés – a tipikus módszer
A CIB Banknál a fizetési nehézségekkel küzdő ügyfél részére, indokolt esetben, egyedi döntést követően a tartozás átütemezését és a futamidő hosszabbítását, illetve a lejárt követelésre részletfizetési és fizetésihaladék-megállapodást tudnak ajánlani. A futamidő módosítását (melynek célja, hogy ugyanannyi tartozást kisebb részletekben, de hosszabb időre elnyújtva kell visszafizetni), illetve az elmaradt törlesztőrészletek fizetésének átütemezését ajánlja a Raiffeisen is, az MKB pedig – a futamidő meghosszabbítása mellett – időszakos tőketörlesztési haladékot javasol az adósnak.
A K&H szintén átütemezést és futamidő-hosszabbítást javasol, az OTP Banknál halasztást (maximum 6 hónapnyi haladékot) vagy prolongációt (hosszú távon a havi törlesztőrészlet csökkentését) kérhetnek az ügyfelek, illetve ha a hátralékos tartozást nem tudják egy összegben megfizetni, akkor lehetőségük van a részletfizetésre.
Ezek a megoldások egyébként jellemzően több tízezer forintos terhet jelentenek, miután az efféle szerződésmódosításnak 100 ezer forintig terjedő egyszeri díjterhe van a lapunk által megvizsgált bankoknál (lásd a mellékelt táblázatot).
Árfolyamgarancia – a devizakockázatok ellen
Az óvatosabb hitelfelvevőknek (akik lehetőség szerint nem szeretnének módosítási kényszerbe kerülni, nem beszélve az elárverezés kényszeréről), az árfolyamgarancia lehet a megoldás. Ezt a lehetőséget még a szerződéskötéskor kell igényelni, már ahol lehet, jelenleg csak két hazai banknál.
Az árfolyamgarancia tipikusan az árfolyamingadozások miatti kockázatok kivédésére szolgál például az olyan években, mint az idei is, amikor a forint árfolyamának hektikus alakulása vélhetően több devizaadóst sodort nehéz helyzetbe. Különösen azokat, akiknek már a havi 4-5 ezer forintos többletteher is a családi büdzsé határait feszegeti.
Az OTP 182 forintos svájcifrank-kurzusnál húzta meg a határt, ami a jelenlegi erős forint mellett durván 14 százalékos teret ad a gyengülésnek. Az adós havi terhe a 182 forintos frankárfolyamig tehát biztosan nem emelkedik. Kicsit más koncepció mentén nyújt garanciát az Inter-Európa Bank: a svájcifrank-alapú hitelekre 190 és 197 forint közötti sávban garantálja a 190 forintos átváltást a bank, ám az addigi gyengülések pluszterhét megfizetik az ügyfelek. 197 forintnál gyengébb frankárfolyam felett is hétforintos garanciát nyújt a bank, vagyis például 202 forintos törlesztési árfolyam esetén garantáltan 195 forinton történik az adósság konvertálása. (Az euróhitelek hasonlóképpen működnek, csak a sávhatárok módosulnak 290 illetve 300 forintra, afölött pedig 10 forint a garancia mértéke.)
Fix törlesztőrészlet – a kiszámíthatóság érdekében
Vélhetően egyszerűségük miatt szélesebb körben terjednek a fix törlesztőrészletű konstrukciók, amelyek révén az ügyfelek havi terhe meghatározott ideig teljesen pontosan előre kalkulálható, és semmilyen külső tényező (árfolyam vagy kamatváltozás) nem befolyásolja azt. Az OTP idén vezette be a forintban fix havi kamatozású lakáshitelét (öt évre fixált törlesztőrészletekkel), s mint mondják, náluk bevált a konstrukció: a benyújtott hitelkérelmek 10 százaléka már fix törlesztésű devizahitel. A Raiffeisen Banknál is létezik hasonló termék (igaz, csak hat hónapra rögzített törlesztéssel), de információink szerint az Ersténél is most dolgoznak ezen a megoldáson, a CIB pedig várhatóan jövőre dobja piacra a forintban fixált törlesztőrészletű lakáshitelét.
Az ilyen termékek közös vonása, hogy a rögzített periódus lejárta után az időközben bekövetkezett árfolyam- vagy kamatváltozások hatásával újrakalkulálják a tőketartozást, vagyis később és elporlasztva terhelik az ügyfélre ezeket a kilengéseket.
Törlesztési biztosítás – leépítés ellen
Nem túl gyakori – információink szerint egyelőre csak az OTP-nél elérhető – az úgynevezett törlesztési biztosítás, amellyel szintén előre tudják magukat felvértezni a hitelfelvevők. Az öt évre szóló biztosítás olyan rendkívüli eseményekre nyújt fedezetet, mint például az adós munkanélkülivé vagy keresőképtelenné válása, megrokkanása, esetleg elhalálozása. Ilyenkor lép be a biztosító, hogy – legfeljebb 1-2 éven át, amíg az adós nem talál magának új munkát – átvállalja a hitel törlesztését.
Természetesen ennek a védelemnek is ára van, ám nem feltétlenül a szerződéskötéskor felmerülő egyszeri költsége. A biztosítás díja ugyanis beépíthető a hitel törlesztésébe: egy átlagosnak tekinthető ötmillió forintos, 15 évre kötött devizaalapú lakáshitel esetében például a 30-40 ezer forintos havi törlesztőrészlet öt éven keresztül havonta nagyjából ezer forinttal emelkedik meg.
|
