Nehéz idők a lakásépítők számára?

Általános piaci vélemény, hogy a megszorítások ("reformok“) nem tesznek majd jót a lakáspiacnak, a piac felszívóképessége a csökkenő jövedelmek, növekvő terhek kapcsán biztosan lejtmenetet vesz. Az értékesítés kapcsán a piacról sokan ennek ellentmondó tapasztalatokról számolnak be, egyértelműbbnek látszanak korábbi jóslatok, amelyek a piac erős polarizálódását állapítják meg. A jó terméket, jó lokációban, jó marketinggel kínáló fejlesztők továbbra is sikerekre számíthatnak, míg a kevéssé termékorientált gondolkodással bíró, sok esetben alultőkésített vállalkozások további nehézségekre számíthatnak. Az elmúlt 6 hónap tanulsága alapján azonban a beruházóknak egy újabb problémával kell szembenézniük. A kivitelezői piac átrendeződése évek óta mutatta jeleit, azonban a korábbi jóslatok úgy tűnik itt is valósággá váltak. Járosi Tamás, a www.ingatlanszakmai.info munkatársának írása.

Az elmúlt hónapokban egyre több - főként külföldi - beruházó keresett meg bennünket a kivitelezés elindításának nehézségeivel. A panaszok két fő problémát tartalmaznak:

1. A kivitelezői tendereken való részvételt egyre több vállalkozás utasítja vissza, ezzel együtt rohamosan csökkent a tenderekre meghívható - referenciákkal és tőkeerővel bíró - generálkivitelezők száma.

2. A kivitelezésre megbecsült, a költségvetésbe beállított költségek sokszor nagymértékben elmaradnak a tenderek végeredményeitől.

Úgy tűnik, szintén korábbi jóslatok látszanak beigazolódni, az építőiparban az alulvállalásoknak és a körbetartozásoknak köszönhetően komoly átrendeződések történnek.

Az idei év (valamint a 2005-ös esztendő vége) a szokásos áremelések helyett bizonyos alapanyagok drasztikus drágulását hozta magával. Jó példa a betonvas vagy a réz piaci árának növekedése. A fixáras generálvállalkozói szerződéssel dolgozó építőcégek a szokásosnál nagyobb mértékű áremelkedéseket nem tudják a bevételi oldalon érvényesíteni, így év közben az áremelkedés akár teljes mértékben is az ő zsebükre mehet.

Számos nagy - más területen akár piacvezető - generálvállalkozó cég kellemetlen tapasztalatokat szerzett a lakásépítésben, így az új "cég policy“-k már tiltják a vállalkozási osztályoknak az ilyen jellegű munkák elvállalását. Az okok sokrétűek, azonban a fő probléma általában az, hogy a kivitelezői területen különleges felkészültség és szervezettség kell lakóházak építésének lekezeléséhez. A lakásépítői piac versenyhelyzete miatt egyre több, egyre magasabb szintű szolgáltatást kell adni a vásárlóknak. Egy ipari vagy kereskedelmi ingatlan kivitelezése során egy megrendelő van, ellenben egy 150 lakásos házban 150 megrendelő igényeit kell kiszolgálni. Ennyi igényhez külön csapat, nagyfokú szervezettség szükséges. Érthető tehát, ha egyre gyakrabban látható az, hogy nagy cégek teljesen kivonulnak a lakáspiacról és inkább a kereskedelmi, ipari ingatlanok építése vagy az infrastruktúra beruházások elnyerése felé fordulnak.

Talán véget ér az idei évben a "mélyrepülők“ időszaka. A lakáspiacon évek óta bevett gyakorlat a kivitelezőcégek "alulvállalása“, általában a kapacitáslekötés, sokszor a korábbi veszteségek elől való menekülés miatt a kivitelezők mélyen az önköltségi ár alatt nyertek el munkákat. A buborék azonban előbb-utóbb kipukkan, nem lehet évekig egyre nagyobb folyószámlahitelekkel és egyre több beszállítói tartozással működni...

A jelenlegi helyzetben elmondható, hogy a piacon maradt generálkivitelezők vállogathatnak a munkák közül, a nagy mélyrepülők közül sokan már nem működnek, így egyre kevésbé van kényszer az alulvállalásra. A piacon maradt generálvállalkozók (amelyek hajlandóak még lakással foglalkozni) egyre biztosabbra mennek, egyre nagyobb árrésekkel és egyre több garancia megkövetelésével kezdenek munkához.

Összegzésként tehát elmondható, hogy a lakásberuházók számára a kivitelezés árszintjének megtartása egyre nehezebb feladat. A szokásos év eleji áremelésekkel együtt az építőipari árindex meredekebb növekedését prognosztizáljuk, jelenleg 10%-ot is meghaladó rendkívüli drágulás mértéke érzékelhető! Várhatóan ezen áremelkedések a lakásárak kényszerű áremelkedéséhez vezetnek 6-8 hónapos intervalumban, hiszen a piac ilyen jellegű változása a jelenleg és a jövőben kötendő összes vállalkozói szerződést érinti, így a lakások árképzésében is meg kell jelenjen.