|
Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai
2006.11.08. 15:23
A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az AL Holding valamint az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik.
A GKI Rt. és az AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index elsősorban a kereslet és kínálat viszonyát, a piaci szereplők jövőbeli terveit és várakozásait jellemzi.
A GKI és az AL Holding fővárosi ingatlan indexe, 2003-2006
A GKI Zrt. - AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2006 októberében -14,0. Az index az ingatlanpiaci kilátások némi javulását jelzi az előző felméréshez képest, értéke lényegében visszatért az áprilisi felmérés szintjére. Az ingatlanpiaci szereplők többsége tehát túl van a megszorító intézkedések bejelentését követő megrázkódtatáson.
Továbbra is a lakáspiacon a legpesszimistább a megítélés, de a forgalmazói várakozások lényegesen javultak a júliusi megkérdezéshez képest.
Az irodapiacon összességében változatlan a helyzet. Az üzlethelyiségek piacán némi romlás, a raktárpiacon valamelyes javulás érezhető.
A fejlesztői várakozások - a raktárpiac kivételével - minden szegmensben romlottak, míg a vállalatok ingatlanpiaci keresleti prognózisai a júliusinál minden esetben kedvezőbbek.
Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| |
Budapest |
Pest megye |
Nyugat-Magyarország |
Kelet-Magyarország |
Országos átlag |
| Lakóingatlan |
4 (3) |
3,8 (4) |
5,1 (1,5) |
5,7 (0) |
4,3 (2,4) |
| Iroda |
3 (2,4) |
4 (2,5) |
4 (0) |
5 (2,5) |
3,5 (2) |
| Üzlethelyiség |
3,3 (2,9) |
4 (1,6) |
3 (0) |
3 (3,8) |
3,3 (2) |
| Raktár |
3,5 (2,7) |
2 (2) |
2,5 (0) |
3 (1,3) |
3,5 (1,8) | Zárójelben az előző felmérés adatai
Az új építések esetén az elkövetkező egy évre várt áremelkedések a korábbiaknál jóval erőteljesebbek. Mindez nem meglepő, hiszen az általános infláció üteme is gyorsult, illetve a közeljövőben tovább gyorsul.
A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| |
Budapest |
Pest megye |
Nyugat-Magyarország |
Kelet-Magyarország |
Országos átlag |
| Lakóingatlan |
0,5 (0,8) |
-1 (-8) |
4,2 (-2) |
2 (-2,5) |
1 (-1) |
| Iroda |
0 (0,5) |
0 (0) |
1,5 (-3,3) |
0 (-1) |
0,2 (-0,4) |
| Üzlethelyiség |
0 (0,8) |
0 (-2) |
-2 (-2,5) |
2 (-1) |
0 (0) |
| Raktár |
1 (1) |
0 (-1) |
1,4 (-2,2) |
2 (-1) |
1,2 (-1) |
| Telek |
5,4 (4,5) |
3 (5,5) |
2,2 (2,2) |
2,8 (3,2) |
3,8 (3,9) | Zárójelben az előző felmérés adatai
A használt ingatlanok esetében is tetten érhető némi növekedés a várakozásokban, de ezek még így is jóval fogyasztói árindex alattiak.
Irodapiac
A fővárosi irodapiaci index, 2003-2006
A budapesti irodapiac a jelen felmérés során kapott eredmények szerint is túlkínálatos, s a folyamatos fejlesztések tovább növelik a rendelkezésre álló kapacitásokat. Az idei év első felében az előző évinél jóval erőteljesebb fejlesztési tevékenység tapasztalható. A fővárosi ingatlanos cégek 58%-a érzékelt túlkínálatot (erős túlkínálatot azonban egy sem), 3%-uk túl-keresletről számolt be.
A fővárosi irodák kihasználtsága
| |
A típusú (%) |
B típusú (%) |
| Pesten |
80 (81) |
75 (75) |
| Budán |
84 (83) |
79 (75) | Zárójelben az előző felmérés adatai
Az átlagos kihasználtsági ráta Pest megyében 81%-os, Nyugat-Magyarországon 68%-os, míg Kelet-Magyarországon 70%-os.
Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő tizenkét hónapban a fővárosi irodapiacon a túlkínálat némi erősödésére számítanak, ami a várható további fejlesztések nyomán belépő új kapacitásokat tekintve, reálisnak mondható.
Üzlethelyiségek
A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2003-2006
Hasonlóan az idei korábbi megkérdezésekhez, a jelen felmérés során is az derült ki, hogy Budapesten némi túlkereslet érezhető. A fővárosi ingatlanos cégek közül a túlkeresletről és túlkínálatról beszámolók aránya ingatlanos cégek aránya 32 és 27%. Az ország többi részében a túlkínálatról tudósítók vannak többségben.
A KSH adatai szerint 2006 közepén 166,9 ezer üzlet működött Magyarországon, 0,1%.kal több mint egy esztendővel korábban. Az összes kiskereskedelmi eladótér nagysága Magyarországon 17,5 millió négyzetméterre tehető.
Az országos üzletszám viszonylag szerény változása továbbra is magas fluktuáció mellett valósult meg: egy év alatt az üzletállomány 14%-a cserélődött ki.
Az ingatlanokkal foglalkozó cégek a következő egy évben a fővárosban a piac kiegyensúlyozottabbá válását (azaz a jelenlegi túl-kereslet csökkenését) várják. Hazánk egyéb régióiban lényegében a mai helyzet fennmaradását valószínűsítik.
Raktárpiac
A fővárosi raktárpiaci index, 2003-2006
A budapesti raktárpiacot a megkérdezett ingatlanos cégek kiegyensúlyozottnak ítélték. Pest megyében és Kelet-Magyarországon kisebb túlkínálat tapasztalható, nyugaton kiegyensúlyozott a piac.
Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő egy évben Pest megyében és Kelet-Magyarországon a piaci helyzet változatlanságát, nyugaton ennek némi romlását, míg a fővárosban javulást (azaz kereslet-növekedést) valószínűsítenek.
Lakáspiac
A fővárosi lakáspiaci index, 2003-2006
Budapesten az ingatlanokkal foglalkozó cégek vezetőinek 7%-a erős túlkínálatról, 82%-uk túlkínálatról tudósított, 4%-uk egyensúlyi lakáspiacot, 7%-uk túl-keresletet érzékelt. (Ezek az adatok az egy negyedévvel ezelőttinél valamivel kedvezőbb piaci helyzetre utalnak.) A budai és pesti oldal között már nincs jelentős különbség.
Hazánk egyéb körzeteiben is jelentős túlkínálatról számoltak be a válaszadók. A legkedvezőbb helyzetről a Pest megyei válaszadók tudósítottak. A fejlesztő cégek megítélése a forgalmazókénál kedvezőtlenebb.
A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások Budapesten és Nyugat-Magyarországon a következő 12 hónapban a lakáspiacon lényegében a jelenlegi helyzet fennmaradására számítanak.
A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (ezer háztartás)
Negyedév Lakásépítés, -vásárlás Lakásfelújítás, -bővítés
| |
Biztosan |
Valószínűleg |
Biztosan |
Valószínűleg |
| 2003. január |
35 |
152 |
134 |
454 |
| 2003. április |
66 |
126 |
165 |
493 |
| 2003. július |
55 |
113 |
125 |
367 |
| 2003. október |
58 |
108 |
124 |
383 |
| 2004. január |
62 |
61 |
114 |
308 |
| 2004. április |
59 |
90 |
113 |
363 |
| 2004. július |
39 |
74 |
141 |
351 |
| 2004. október |
42 |
88 |
93 |
318 |
| 2005. január |
59 |
121 |
127 |
435 |
| 2005. április |
52 |
95 |
100 |
445 |
| 2005. július |
52 |
76 |
162 |
329 |
| 2005. október |
37 |
130 |
85 |
370 |
| 2006. január |
48 |
115 |
123 |
458 |
| 2006. április |
75 |
127 |
165 |
457 |
| 2006. július |
38 |
131 |
79 |
364 |
| 2006. október |
45 |
124 |
94 |
330 | Forrás: a Szonda Ipsos és a GKI Gazdaságkutató Zrt. lakossági felmérése
A jelen felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások nagyon enyhén javultak az egy negyedévvel ezelőtti - júliusi - megkérdezéshez képest. Az emelkedés jóval hibahatáron belüli, így jelentős változás nem következett be az előző hónaphoz képest. Az építéssel, vásárlással ellentétben a lakásfelújítás mértéke csökkenő tendenciát mutat. 2006 első három negyedévében hazánkban az előző év azonos időszakához képest 18%-kal csökkent az átadott otthonok száma, Budapesten pedig 32%-kal. A GKI Zrt. a piaci folyamatok alapján szakértői prognózisában - modellszámítások eredményeit is figyelembe véve - 2006-ra vonatkozóan 36 ezer, 2007-re pedig 34 ezer új lakás átadását jelzi előre.
|
