Csak törvényesen

Megtehetik, hiszen manapság az árverés egyik fajtája, az ún. kényszerárverés – vagyis amikor a bedőlt banki hitelek törlesztésének elmaradása, vagy éppen az adó be nem fizetése miatt kerül sor ingatlanárverésre – is egyre gyakoribb. Ez utóbbi események – bár ma még sokakban negatív érzelmeket váltanak ki – szintén törvényes értékesítési eljárások, persze, amennyiben a végrehajtás a törvény szellemében történik. S erről bizony annak sem árt kellően tájékozódni, aki úgy dönt: maga is részt vesz lakásvásárlási szándékkal hasonló eseményen. Mert ahogy a szakember mondja: a hatályos végrehajtási törvény alapkövetelményként határozza meg, hogy a hatósági végrehajtás során maradéktalanul érvényesülnie kell a következetességnek és a fokozatosságnak. Mert ha nem, utólag az eljárás megtámadható.

És hogy mi a törvény által előírt „menete” a hatósági ingatlanárverésnek? Ha valaki nem tudja törleszteni például az esedékes havi banki lakáshitel-részleteket, vagy az egyéb tartozását, első lépcsőben az adós elleni pénzkövetelés behajtását a munkabéréből, egyéb járandóságából, majd másodsorban egyéb vagyontárgyaiból kell megkísérelni . Csak ezután kerülhet sor a legsúlyosabb vagyoni kényszer alkalmazására, vagyis a tulajdonában lévő lakó- vagy egyéb ingatlan elárverezésére. Ennek előfeltétele pedig az, hogy a végrehajtást kérő követelésének megtérülése érdekében az adós lakását, telkét, vagy üdülőjét a végrehajtási eljárás során le kell foglalni.Magáról az árverésről bárki tudomást szerezhet, hiszen az erről szóló hirdetményeket az árverést megelőzően legalább 15 napon át ki kell függeszteni az ingatlan helye szerinti polgármesteri hivatalban, valamint az illetékes bíróság és földhivatal hirdetőtábláján. Ebből az érdeklődők minden fontos, az ingatlannal kapcsolatos adatot megtudhatnak (lásd erről keretes írásunkat). De nemcsak itt szerezhet tudomást az árverésen vásárolni szándékozó az éppen esedékes lakásárverésekről: van árverési szaklap, és napjainkban már az interneten is megjelentek a hasonló hirdetések.

Lakást akár féláron

Az árverésre meghirdetett lakásra, házra bárki árverezhet, aki előlegként az ingatlan becsértékének 10 százalékát legkésőbb az árverési ajánlat megtétele előtt a végrehajtónál letétbe helyezte. A becsértéket, amely az ingatlan kikiáltási ára is egyben, a végrehajtó – hat hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt, valamint szakértő becsüs véleményét is figyelembe véve – állapítja meg, mind az üres, tehát azonnal beköltözhető, mind a lakott állapotban történő értékesítés esetére.

Annak, hogy gyakran „jó áron” meg lehet szerezni egy-egy ingatlan tulajdonjogát az az egyik oka, hogy az adó- és értékbizonyítvány szerinti összeg rendszerint alatta van a tényleges forgalmi értéknek. A másik, hogy az ajánlatevésnél akár a becsérték feléig le lehet szállítani a kikiáltási árat. Így az árverési vevő akár az ingatlan forgalmi értékének felénél is olcsóbban hozzájuthat az ingatlanhoz.

Időben fizetni

A 10 százalék előleg letétbe helyezése készpénzben és átutalással is történhet: a lényeg, hogy az árverést megelőzően megérkezzen a letéti számlára. Erről a befizető bizonylatot kap, amelynek másolatát az árverés megkezdés előtt át kell adnia a végrehajtónak. Emellett az árverésre „benevező” vevőnek személyi azonosító okiratot (személyi igazolvány, lakcímnyilvántartó és adóazonosító kártya, személyi szám) is magával kell vinnie. A vásárolni szándékozó azonban nemcsak személyesen, hanem megbízottja, illetve képviselője útján is árverezhet.

A nyilvános árverési esemény többnyire a végrehajtó irodájában zajlik, de történhet az ingatlan helyén, a bíróság vagy az önkormányzat helyiségében is. Megkezdésekor a végrehajtó közli a kikiáltási árat, ismerteti a feltételeket, majd felhívja az árverezőket ajánlatuk megtételére. Ha a vevők által felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig. Lakóingatlan esetében a kikiáltási ár a becsérték 70 százalékáig vihető le, amennyiben az adósnak ez az egyetlen lakóingatlanja, és otthona is ebben van, valamint a végrehajtási eljárás megindítását megelőző hat hónapban is ebben volt.

Az árverést addig kell folytatni, amíg a résztvevő vásárlók ajánlatot tesznek. Ha nincs további ajánlat, a végrehajtó a felajánlott legmagasabb vételár háromszori kikiáltása után kijelenti: a lakóingatlant a legtöbbet felajánló vette meg.

A sikeres árverés után már csak az a teendő, hogy a vevő a vételárat – amelybe a letétbe helyezett előleg is beleszámít – 15 napon fizesse be, vagy utalja át a végrehajtói letéti számlára. Ha ezt elmulasztja, előlegét is elveszíti. A vételár kifizetése után, az árveréstől számított 30 nap elteltével a vevő birtokba veheti az ingatlant, és a tulajdonjogát a földhivatalban is bejegyzik. Sikertelennek minősül az árverés, ha senki nem tett vételi ajánlatot, vagy ha a felajánlott vételár nem érte el a becsérték felét, illetve a nyertes vevő nem fizette be a teljes vételárat 15 napon belül, az első árveréstől számított három hónapon belül újabb árverést kell tartani.

Terhek és költségek

A lakóingatlant a nyertes vevő tehermentesen szerzi meg, kivétel ez alól a telki szolgalom és a törvényen alapuló, valamint a bejegyzett haszonélvezeti jog. Ha az elárverezett lakást jelzálogjog terheli, ezt az árveréskor törlik, tehát az ingatlant megszerző vevőt nem terheli. Ugyanakkor például a szomszédos, közúttal nem rendelkező ingatlan tulajdonosai, használói az árverésen szerzett ingatlanon továbbra is átjárhatnak.