|
Hitelre vettük a lakást?
2006.05.25. 11:25
Hogy lehet tovább költözni?
Egy új lakás hitelre történő megvásárlása során nem mindenki számol azzal a lehetőséggel, hogy mi történik, ha az akár 20 vagy 30 éves hitelre megvett lakásunk néhány év múlva szűkké válik, vagy akár egyszerűen csak máshová szeretnénk költözni? Hogyan lehet "kiszállni" a hitelből, és átköltözni egy másik lakásba, ha rájövünk, hogy mégsem a legjobbat választottuk? A Duna House elemzése bemutatja a szükséges lépéseket.
Amennyiben bármilyen okból úgy döntünk, hogy hitelkonstrukcióban vásárolt lakásunkból egy másikba szeretnénk költözni, valamivel hosszabb utat kell végigjárnunk, mint ha egy "sima" adásvételt bonyolítanánk le, de a helyzet egyáltalán nem reménytelen, sőt. Elsőként fontos tisztázni, hogy milyen konstrukcióban vettük fel a hitelt - állami támogatású hitel esetén akár 10 éves elidegenítési tilalmat is meghatározhatnak - az ezzel kapcsolatos akutális szabályozásnak mindenképpen nézzünk utána, mielőtt bármit is lépünk.
Vegyük azonban azt a jellemzőbb esetet, amikor valaki egy klasszikus, piaci forint vagy devizaalapú hitelt vett fel, és ennek segítségével vásárolta meg új otthonát. Ebben az esetben nincs elidegenítési tilalom, azonban az alább felsorolt lépéseket végig kell járnunk.
Ha minden jól megy...
1. Keressünk vevőt! Feltételezhetően az új lakás kiválasztása már megtörtént (ha mégsem, akkor ezt felfoghatjuk egy nulladik lépésnek is), így az első és legfontosabb dolgunk, hogy vevőt találjunk ingatlanunkra, ami nem feltétlenül gyors és egyszerű folyamat a mostani ingatlanpiaci helyzetben. Segíthet egy jó ingatlanközvetítő, ahol ajánljuk az úgynevezett kizárólagos megbízás megkötését, ez mind a fizetendő megbízási díjat, mind pedig az erdeményességet tekintve a tapasztalatok alapján hatékonyabb, hiszen az iroda minden hirdetési tevékenységet levesz a vállunkról, és akár országos napilapokban is hirdeti fotóval, alaprajzzal illusztált ingatlanukat. Jóval hatékonyabb módszer, mint a falragaszok, vagy a saját erőből történtő hirdetés.
2. Adásvételi szerződés. Ha megvan a lakásunk leendő vevője, az adásvételi szerződésbe foglaljuk bele, hogy a vevő - amennyiben ő is hitelre szeretné megvásárolni a lakásunkat, amin már eleve rajta van a saját magunk által felvett hitel - hogy mennyi önerővel és mekkora hitelből szeretné megvenni ingatlanunkat.
3. Hitelügyintézés a vevő részére. Ennél a lépésnél a vevőnek el kell indítani egy sima hiteligénylési folyamatot az általa válaszott banknál, vagy egy díjmentes hiteltanácsadást és hitelügyintézést végző Hitel Centrumon keresztül.
4. Pozítív hitelbírálat esetén a vevő és a bank között létrejön a közjegyző által is biztosított hitelszerződés. Ha idáig eljutottunk az már tulajdonképpen siker, hiszen a vevőnek rendelkezésére áll az az összeg, amennyiből lakásunkat meg tudja vásárolni. (Abban az esetben, ha a vevőnek készpénzben rendelkezésre áll a teljes összeg, ezekre a lépésekre természetesen nincs szükség).
5. A következő fázisban - mint eladó - kérnünk kell a hitelt folyosító pénzintézettől egy ún. értéknapos kintlévőségi kimutatást, amely megmutatja, hogy az adott napon a pénzintézetnek összesen mennyi követelése van velünk szemben.
6. Ezzel a kintlévőségi kimutatással és az adásvételi szerződéssel - lehetőség szerint együtt - el kell menni a vevő bankjába, és ezeket az iratokat bemutatni. Ekkor a vevő bankja az eladó (azaz a mi) bankjának átutalja a meghatározott összeget (gyakorlatilag előtörleszti az általunk felvett hitelt).
7. Amikor ez megtörtént, a mi hiteltartozásunk a folyósító bank felé megszűnik, lakásunk tulajdonjoga pedig - az adásvételi szerződésnek megfelelően - a vevőre száll át. Mindezek után - esetleg közben párhuzamosan - elindíthatjuk hiteligénylésünket az általunk megvásárolni kívánt új ingatlanra.
Mivel a fent leírt folyamat az esetek többségében időigényes, érdemes az ingatlanunkból való kiköltözés időpontjában körültekintően megállapodni, nehogy az a kellemetlen helyzet forduljon elő, hogy régi ingatlanunkból már ki kell költöznünk, az újba azonban még nem költözhetünk be, mert például elhúzódik a hitelügyintézés.
Ha csak lassan találnunk vevőt...
...akkor sem kell elkeseredni, egyes bankok már az ilyen helyzetekre is piacra dobtak különféle hiteltermékeket. A költözési lakáshitel igénybevétele estén akár teljes két évünk marad előző lakásunk értékesítésére, valamint az abból való elköltözésre úgy, hogy eddig az időpontig semmilyen törlesztőrészletet nem kell megfizetni.
A mind forint, mind devizaalapon elérhető áthidaló konstrukció alapján 12 vagy 24 hónapos futamidejű hitelt vehetünk fel, jelzálogfedezet mellett. A kölcsönt és lejáratait elengendő a futamidő végén visszafizetni, amennyiben ingatlanunk a hitel futamideje alatt értékesítésre kerül, az említett összeget ebből kell viszafizetnünk. Ezt a konstrukciót egy normál lakáshitellel kombinálva gyakorlatilag 0%-os önerővel tudjuk megvásárolni újonnan választott lakásunkat illetve ingatlanunkat.
|
