Honnan tudjuk akár vevőként, akár eladóként, hogy az eladó ingatlan ára megfelelő-e? Egy hónappal ezelőtt írtunk az árképzési technikákról, most azt vizsgáljuk meg, hogyan lehet ráérezni a legjobb árú lakásra vagy házra.
Amikor lakás vásárlására vagy eladására készülünk, ösztönösen is igyekszünk minél többet megtudni a piacról. Ezért végignézzük az internetes kínálatot, és azon kapjuk magunkat, hogy gyakran csodálkozunk: „ezt a házat ennyiért sosem fogják eladni”, „ilyen olcsón is van már 100 négyzetméteres ingatlan”. Ebből is látszik, hogy sokan a piaci szabályokkal mit sem törődve, saját elgondolások alapján szabják meg az eladó ingatlanok árát. Amikor már a piacon van az „áru”, akkor derül ki, vajon jó volt-e a megérzés. Ha igen, ha nem, apró jelek alapján eladóként dönthetünk: maradunk az eldöntött értéknél, vagy módosítunk; vásárlóként pedig arról, megfelelő árkategóriában keresgélünk-e.
Hányszor nézik meg?
Mivel a lakásvásárlás ma már elnyúló folyamat, van idő némi kísérletezgetésre, az ár pontos belövésére. Ehhez tudni kell, éppen keresleti vagy kínálati piaccal van-e dolgunk (ld. keretes írásunkat), mivel ez határozza meg, hogy az átlagár felső vagy alsó határértékén kell hirdetni a lakást, vagy vevőként keresni a megfelelő ingatlant.
A jó árazás alapvető jele, ha egy vagy több érdeklődő az első látogatás után ismét jelentkezik, vagy ha vevői oldalról nézzük, ha kedvünk támad még egyszer megnézni az ingatlant, és az ingatlan-közvetítőtől megtudjuk, hogy más is volt már így ezzel. A második körbenézés azt jelenti, hogy az ár eltalálta a célcsoportot. Az sohasem jelent semmit, hogy az első látogatás alkalmával a vevőjelölt pozitív dolgokat mond a lakásról, hiszen általában ilyen helyzetekben az emberek kerülik a konfliktusokat. Az eladónak egy-két hónap után összegeznie kell a lakásnézések tanulságait, és ha nem tapasztal komoly érdeklődést, máris gondolkodhat a kínálati ár csökkentésén.
Vevőként lehet kivárásra játszani a jelenlegi kínálati piacon. Mivel tudjuk, hogy nem kelnek el egykönnyen a lakások, megvárhatjuk, míg az amúgy tetsző ingatlan eljut az első árengedményig. Akkor lecsaphatunk rá, persze tovább alkudva. Ez a módszer azonban erősen ellenjavalt, ha a kiszemelt lakás vagy ház életünk álma, annyira tetszik, akkor egyszerűen bele kell vágni!
Egy hónap az első engedményig
Mennyi időt adjunk minderre? Vevőként tudjuk meg, hányan nézték meg előttünk a lakást. Ha tíznél többen, és nem volt komoly tárgyalás, akkor már megsejthetjük, hogy az eladónak kezd rossz kedve támadni. Már érzi a piaci helyzetet, ami nem jó, és hajlamos az árengedményre, akár a kínálati ár meghirdetésében, akár a személyes alkuban. Ennyi érdeklődő jó esetben már az első hónapban felbukkan a lakásban, rosszabb helyzetű helyi ingatlanpiacokon ez az idő a háromszorosa is lehet.
Eladóként tehát ennyi időt érdemes várni az első engedményig. Ennek mértékét, valamint a további engedmények időközeit az határozza meg, mennyire sürgős eladni a lakást. Ha a váltás nem létszükség, tehát nem munkahelyváltás, a család bővülése-szűkülése miatt adjuk el a lakást, a kínálati piac jellege miatt érdemes elhalasztani az eladást. Ha komoly az ok, jelentős engedmények kellenek. A jó ár ilyenkor a lehető legalacsonyabb, amit még elfogadhatónak tartunk, lehetőleg a piaci átlag alatt maradva.
|
Nincs igazán egzakt meghatározása annak, mikor keresleti jellegű az ingatlanpiac, de a nyugat-európai közmegegyezés szerint ha a lakások, házak átlagosan hat hónapnál hamarabb kelnek el, akkor nagyobb a kereslet, mint a kínálat. Vagyis nincsen elég eladó használt és új ingatlan a piacon. Ez azt jelenti, hogy a vevők egymással versengve igyekeznek új otthonhoz jutni, az eladók pedig több ajánlatból válogathatnak. Az árak természetesen magasak vagy pedig erőteljesen emelkednek, és még a rosszabb adottságú ingatlanokat is el lehet adni. Ha ismerjük a piaci árakat, vevőként és eladóként is bátran lőhetünk föléjük egy kicsit. |
