Csak illusztráció

A legendás „apróbetűs rész” immár az ingatlanhirdetések világában is teret kapott. Eddig csupán az autóreklámok alján bukkanhattunk olyasmire, hogy a „képen szereplő gépkocsi csupán illusztráció”. Mind több hasonló, alig olvasható kis megjegyzés tűnik fel az új lakásokat, friss beruházásokat figyelmünkbe ajánló nyomtatott és internetes hirdetésekben.

Mindennek megvan az oka: ennek például az, hogy számtalan lakóparki reklám olyan, mintha a legfrissebb Barbie-rajzfilm háttérrajzolóinak számítógépén készült volna. Azzal nincsen semmi baj, hogy az építtető szeretné minél szebbnek feltüntetni az épülő ingatlant. Az viszont megtévesztő, hogy tömbbeépítéses utcában felhúzandó társasházat úgy mutatnak be, hogy körülötte csak a zöldben pompázó mező és a nyári égbolt látható. Ugyanilyen, amikor a frissen lesimított telken épülő ház látványtervén az égig érnek a zöldellő lombok, vagy amikor a valóságnak megfelelő kerületi panellakótelep helyett a svájci Alpokra nyílik fejedelmi panoráma a leendő tetőtéri lakásból.

Mindez azért probléma, mert látványterveket jellemző azon ingatlanokhoz társítanak, amelyek építése még zajlik, vagy pedig még el sem kezdődött. Utóbbi esetben gyakorlatilag a levegőt árulják az ingatlanosok, hiszen csak egy üres földdarabot lehet megmutatni az érdeklődőknek. Ha viszont a vevők a látványtervekből tájékozódnak, keserves lesz a csalódás, persze csak arra a 10-15 évre, amíg ötméteresre meg nem nőnek a számítógépes terven bemutatott fák.

A kellemetlenségek elkerülése végett érdemes elképzelni a környéket, kerületet, ahová a beruházást ígérik, és úgy elgondolni a valóságos képet. Takarjuk ki a zöld dombságot és a ragyogó eget, képzeljük oda a villamost, vagy szemben az élelmiszerboltot, netán autószerelő műhelyt. Ha így is tetszik, akkor érdeklődjünk tovább.

Nézzünk néhány valós példát. „A XVI. kerületben, Szilasligeten”, írja egy lakáshirdető. Mind gyakoribb fogás ez, hiszen aki ismeri a környéket, tudja, hogy Szilasliget bizony a szomszédos Pest megyei településen, Kerepesen található. Mivel a hirdető nagyobb érdeklődést remél a presztízsben magasabbnak számító fővárosi címmel, így lódít. Ha településrészt látunk egy hirdetésben, és nem vagyunk ismerősek a környéken, fogjunk egy térképet, mielőtt telefonálnánk.

„0% százalék önerővel lakáslízing”, láthatjuk sok lakáshirdetésben. Az ajánlat elé azért elkéne egy „akár”, hiszen a száz százalékos finanszírozáshoz több szempontnak is meg kell felelni.

„Ajándék garázs”: a vevő ezt látta hirdetésben, majd amikor ellátogatott az irodába, elmondták neki, hogy az első 20 vevő között kisorsolnak egy teremgarázshelyet. Az öntudatos vevő hatalmas botrányt csapott, és a következő héten már kis csillaggal jelölték ezt a hirdetési pontot, és bár alig olvashatóan, de értesítették az olvasót az ajándék valós természetéről.

„Tíz percre a Hősök terétől”, állt egy Budapesttel nem is határos agglomerációs település lakóparki hirdetésében, amelyet nyilván Fernando Alonso Forma-1 világbajnok fogalmazott a néptelen városban tett éjszakai száguldozás után.

Nem ritka, hogy az új lakások hirdetésében teraszosnak tüntetnek fel bizonyos lakásokat. Amikor azonban a látványtervet nézzük, nem leljük nyomát, csupán erkélynek.

Mi a különbség? A hivatalos definíció szerint az erkély „az épület homlokzati síkjából kiálló, szerkezetileg konzolos vagy függesztett kialakítású, a mögötte levő helyiséghez csatlakozó külső tartózkodó tér”. A terasz ezzel szemben nem konzolos és nem függesztett, és általában jóval nagyobb alapterületű.

Azért fontos a különbség, mert bár a gyakorlat némiképp változó, az erkélyt az értékbecslők a legtöbbször nem számolják bele a hasznos alapterületbe. A terasz viszont 0,5-szörös szorzóval viszont beszámolható. Vagyis egy 5 négyzetméteres erkély nem teszi 5 négyzetméterrel nagyobbá a lakást hivatalosan, viszont egy 10 négyzetméteres teraszt 5 négyzetméteresként beszámolnak.

A hirdetések gyakran az alapterületbe, és így a négyzetméterárba beleértik az erkélyt is, így téve a kommunikációban olcsóbbá a fajlagos árat.

Nem mindegy, valójában mekkora alapterületű lakást veszünk meg: a mai újlakás-árak mellett például 3 négyzetméter különbség 1 millió forint különbséget jelent két ingatlan között. Már csak ezért is a Gazdasági Versenyhivatal vagy a fogyasztóvédelmi szervek elé kívánkozik az a gyakorlat, hogy némely beruházók, forgalmazók az ún. bruttó alapterületet tüntetik fel a hirdetésekben.

Hogy értsük a különbséget: amikor egy értékbecslő szakmai véleményt készít, alapvető feladata, hogy az ingatlant a hasznos alapterület szerint mutassa be. A hivatalos definíció szerint ez „a vakolt vagy burkolt falsíkokkal határolt teljes alapterületnek azon része, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter”. Ez annyit jelent, hogy a hasznos vagy nettó alapterületbe nem értendő bele a falak által elfoglalt terület, sem pedig a tetőtérben a ferde falak 1,9 méter alatti részei. Az említett hirdetők azonban ilyesmivel nem törődnek, és a valós alapterülettel csak akkor szembesülünk, ha mi magunk kimérjük, vagy ha legalább az aláírt szerződésben feltüntetik a valós adatokat.

Azt se hagyjuk, hogy a garázs, pince és egyéb nem lakáscélú helyiségek alapterületét egy az egyben számolják be! Ezeket általában felezni szokták, persze csak akkor, ha a pincében nincsen egy teljes úszómedence, mert akkor nyilván más az arány.

Szintén nem csak szakmai okoskodás, amikor nappali plusz kétszobás lakásokat hirdetnek, majd a vevő az irodában, az alaprajzok megtekintésekor szembesül azzal, hogy valójában nappali plusz két lyuk az elrendezési elv.

Szobának az állami lakástámogatásokról szóló kormányrendelet szerint csak a 12 négyzetmétert elérő vagy afeletti lakóhelyiségeket lehet nevezni, az alatt egészen 6 négyzetméterig csupán félszobának minősülnek. A lakásban legalább egy lakószobának pedig nagyobbnak kell lennie 17 négyzetméteresnél az építési törvény szerint.

A különbség azért is fontos, mert egyes állami támogatások megítélésénél döntő, hogy hány szobás és félszobás valójában a lakás, például akkor, amikor a méltányolható lakásigényt is figyelembe veszik. Ha tehát a hirdetésben alaprajz is látható (ez mind gyakoribb), vessük össze a hangzatos szlogenekkel, és döntsünk a számok alapján.