|
Lakást veszel, eladsz?
2006.02.16. 10:33
Meg kell fizetni mindenért
Cikkünkben áttekintést adunk az ingatlan adásvételével és bérbeadásával kapcsolatos adó-, és illetékfizetési kötelezettségekről és az ehhez kapcsolódó kedvezményekről és mentességekről. Kiderül többek között, hogy kinek nem kell adót fizetnie és, hogy mi alapján fizetjük az illetéket.
SZJA-kötelezettség Az ingatlan, valamint a vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 25% személyi jövedelemadót kell fizetni. Vagyoni értékű jognak számít a a földhasználat joga, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat joga, a telki szolgalom joga, valamint az ingatlan bérleti joga. Az adót az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetni. Nem kell bevallani azonban sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik. Jövedelemnek a bevétel és a levonható költségek különbözete minősül. Azon ingatlanok esetében, amelyeknek a szerzése az elidegenítéstől számított 6 év előtt vagy ennél még régebben történt, a kiszámított jövedelem évenként növekvő mértékben csökkenthető, oly módon, hogy az elidegenítéstől számított 16 évnél régebben történt szerzések esetében a számított összegnek már a 100%-a levonható, vagyis ekkor a jövedelem nulla. Bevétel Az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmet a bevételből kiindulva a költségek levonásával keli meghatározni. Bevételnek kell tekinteni minden olyan bevételt, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez . Nem számít bevételnek a törvény szerint a vagyoni értékű jog átruházásából származó ellenérték akkor, ha az értékesített vagyoni értékű jogot 1982. január elsejét megelőzően szerezte a magánszemély. (A szerzési módnak nincs jelentősége, az lehet vétel, öröklés, ajándékozás, elbirtoklás stb.) A levonható költségek a következők lehetnek: - az ingatlan, a vagyoni értékű jog szerződéskori értéke - a szerzéssel és átruházással kapcsolatosan felmerült kiadások (ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték, valamint az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg - az értéknövelő beruházásra fordított összeg, amennyiben azt valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolta el. Az SZJA törvény értelmében az ingatlan eladásából származó jövedelem összevonhatóan adóztatható abban az esetben, ha üzleti célú sorozatos lakásvásárlást és értékesítést valaki vállalkozásként végzi. Ez azt jelenti, hogy nem a 20%-os kulcs, hanem - legvalószínűbb esetben - a 36%-os alapján kell utána adózni.
Adómentességek, kedvezmények Adómentes jövedelemnek tekinti a törvény a házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelmet. Szintén adómentes a jövedelem, ha az adózó más magánszeméllyel kötött olyan tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződést, melyben ingatlant, vagyoni értékű jogot ruházott át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében. Szintén adómentes a helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés is. Nem kell jövedelemként figyelembe vennie a magánszemélynek a termőföld átruházásából származó bevételét, ha a vevő a szerződés megkötésének napján a termőföldről szóló törvény szerint családi gazdálkodónak minősül és a földet a családi gazdasághoz tartozó földként vásárolja meg. Ha azonban az eladó maga is családi gazdálkodó, akkor őt ez a mentesség nem illeti meg. Nem kell az adót megfizetni, vagy a befizetett adó visszajár (lakásszerzési kedvezmény) a jövedelem azon része után (a lakásszerzési kedvezmény alapja), amelyet saját maga vagy a közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon belül, vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított. A lakásszerzési kedvezmény érvényesítése akkor lehet jogszerű, ha a magánszemély az ingatlan átruházásából származó jövedelmét fordítja új lakás vásárlására. A hiteltörlesztést lakáscélú felhasználásként a törvény nem nevesíti. Lakáscélú felhasználásnak minősül a belföldön fekvő: - lakás tulajdonjogának, a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése - lakótelek tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése, ha azon a magánszemély, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa az említett időtartamon belül lakást épít - lakás építése, építtetése - lakás alapterületének növelése, ha az legalább egy lakószobával történő bővítést eredményez; - lakás - legalább a megszerzésről szóló szerződés megkötésének éve és az azt követő öt évre szóló - haszonélvezetének, használatának vagy bérleti jogának megszerzése; - idősek otthonában, vagy a fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzése - ideértve a térítési díj előre történő megfizetését is Házastársak közös tulajdona Ha a házassági életközösség ideje alatt megszerzett ingatlant az egyik házastárs nevére jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba, és az nem tartozik a különvagyonához, akkor a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint a közös tulajdonban lévő ingatlan átruházásából származó jövedelem után a magánszemélyt - a tulajdonjogi korlátozásokat is figyelembe véve - tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség, és e rendelkezés irányadó a házassági vagyonközösség időszakában a házastársi közös vagyonba tartozó ingatlan átruházására is. Tehát a házastársi közös vagyonba tartozó ingatlan átruházása esetén mindkét házastársnak jövedelme keletkezik. Adókedvezmény igénylése lakáshitel esetén: Az SZJA-törvény alapján abban az esetben jogosult valaki a lakáscélú hitellel összefüggő adókedvezmény felhasználására, ha az általa a lakáscélú kedvezmény alapjául szolgáló - lakáscélú felhasználásra felvett - hitel összege a 15 millió forintot nem haladja meg. A törvény előbb említett rendelkezése nem egy adott hitelszerződés alapján felvett hitelről, hanem a magánszemély által felvett valamennyi olyan hitelről szól, amelynek a felvétele lakáscélú hitel alapján olyan célra történt, amely a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint a lakáscélú hitel adókedvezményének az alapjául szolgálhat. A hitelintézet az adókedvezmény érvényesítéséhez szükséges igazolást hitelszerződésenként adhatja ki (abban az esetben is, ha az adott hitelszerződés több hitelfolyósítást tartalmaz). Ha egy hitelszerződés alapján több hitelfolyósítás is történik, a hitelintézetnek vizsgálnia kell, hogy a hitelek együttes összege meghaladja-e a kedvezményre jogosító összeghatárt. Ha az adott hitelszerződésre a hitelintézet által folyósított lakáscélú hitelek együttes összege meghaladja az adókedvezményre jogosító hitelnagyságot, akkor igazolást a hitelintézet nem adhat ki, mivel a magánszemély ebben az esetben nem jogosult az adókedvezményre.
Illetékfizetés, eho: mennyi, mi alapján? Lakástulajdon megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakás forgalmi értéke. Az illeték mértéke 4 millió forintos értékig 2 százalék, a 4 millió forint feletti részre pedig 6 százalék. Ha az eladott lakás helyett egy éven belül másikat veszünk, akkor az illeték alapját a megvásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete adja. Ha azonban az értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, akkor az illeték alapja egyszerűen a vásárolt ingatlan ára lesz. A meglévő lakás értékesítésére az újabb lakásvásárlást követő egy éven belül is sor kerülhet. Kedvezményekben részesülhetünk akkor is, ha csupán egy lakást vásárolunk, s nem adunk el egy már meglévőt. Ha ugyanis a lakástulajdon szerzője a vásárláskor lakásépítési kedvezményben részesült, ennek összegét a forgalmi értékből - vagyis az illeték alapjából - le kell vonni. A lakástulajdon forgalmi értékének 50 százalékát kell az illeték alapjának tekinteni akkor, ha a lakástulajdont állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő bérlakás bérleti joga ellenében ruházzák át. Kedvezményt kaphatnak azok is, akik újonnan épített lakást vásárolnak, amennyiben a lakás értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. A kedvezmény az első 15 millióra eső illeték elengedésére vonatkozik. Azaz a 15 milliónál olcsóbb újonnan épített lakások után egyáltalán nem kell illetéket fizetni. Az első lakásukat vásárlók az illeték 50 százalékáig terjedő, de maximum 40,000 forintos kedvezményre jogosultak, de csak abban az esetben, ha 35. életévüket nem töltötték be és a lakás értéke nem éri el a - meglehetősen alacsony - 8 millió forintot. Egészségügyi hozzájárulás: Az ingatlanokból származó bevételeket terhelő adófajta az egészségügyi hozzájárulás. Ennek mértéke ingatlan bérbeadásából származó egymillió forintot meghaladó jövedelem után 4 százalék. Mentes a 4 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség alól az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ha a bérbeadó a lakásbérleti jogviszony tárgyát képező tulajdonában álló lakásban lakik, kivéve, ha a lakást saját vállalkozása részére adja bérbe. Az eho-fizetés felső határa évi 400,000 forint, azaz ennél többet semmiképpen sem kell fizetnünk.
Lakásvásárlás előtt állsz? – A vételár nem minden!
Ha lakást akarunk venni, ne lepõdjünk meg, hogy a vételáron túl még számos egyéb költséggel is szembe találjuk magunkat, ugyanis a fizetendõ tételek listája nem zárul le a kialkudott árral. Pénzünket úgy kell beosztani, hogy elég legyen többek között az ügyvédre, az illetékekre és a földhivatali eljárásra. A tisztánlátás kedvéért itt most egy csokorba gyûjtjük, hogy mivel kell még számolni az elõre betervezett vételáron felül.
Ha sikerült kiválasztani az ingatlant, amit szeretnénk megvenni, elõször is keresnünk kell egy ügyvédet, mivel az ingatlanok adásvételéhez kivétel nélkül ügyvédi ellenjegyzés kell. Az ügyvédek elõször kérni fognak egy ún. „tulajdoni lapot”, ami 4.000.-Ft-ba kerül, és amit általában nekünk kell kiváltani a Földhivatalnál. Ez arra szolgál hogy megállapíthassák, hogy az ügylet jogszerûen fog történni, az szerepel a tulajdoni lapon tulajdonosként, aki az eladó lesz, nincs az ingatlan jelzálogjoggal megterhelve stb. A jól menõ ügyvédek az ingatlan vételárának 1%-áért vállalják az egész procedúrát, de ha élelmesek vagyunk, már olyan ügyvédet is lehet találni, aki 0,5%-ért vállalja az ügyet. Persze ez sem kis összeg, 10 millió forint értékû ingatlannal számolva, csak az ügyvédi költség 50.000-100.000.-Ft lehet. Az eddig felsorolt és az alábbiakban következõ költségekbõl esetleg ez az egyetlen, amit meg lehet spórolni, ha van ügyvéd ismerõsünk, vagy ha újépítésû ingatlant akarunk vásárolni. A mai magyar ingatlanpiacon ugyanis annyira kevés a vásárló, hogy a lakásépítéssel foglalkozó cégeknél sok helyen az ügyvédi és a földhivatali költséget a cég állja, csak hogy ezzel is magához csábítsa a vevõket.
Ezt követõen, ha aláírtuk a dokumentumokat, be kell adni õket a Földhivatalba, ugyanis a tulajdonosváltozást itt vezetik át az ingatlan tulajdoni lapján. 2006. január 1. óta ez sem ingyenes többé, minden eljárásért 5.000.-Ft-ot kell fizetni, amit vagy a helyszínen készpénzben kell letenni, vagy illetékben, vagy banki átutalással kell megfizetni. Megjegyezzük, hogy a két utóbbi elég bonyolultan zajlik, hosszas ellenõrzési procedúrával, a Földhivatalok még nem álltak át teljesen az új rendszerre. Hozzájárul ehhez még az is – bár ez pénzben nem kifejezhetõ – hogy minderre szánni kell egy egész napot, mivel ennyit kell átlagosan sorban állni a Földhivatalban mind a fõvárosban, mind vidéken.
A költségeket csak tovább növeli, ha hitelt veszünk fel, mert ilyenkor pl. a vételárrészek törlesztésénél az értékbecslõ díját is nekünk kell állni, nem is beszélve a hitel kamatairól.
A sor azonban itt korántsem ér véget, a legmagasabb költség, a lakásvásárlók réme még csak ezután következik, az illeték. Ezzel kapcsolatban a fizetésen kívül nekünk nincs teendõnk (bár ez éppen elég). A Földhivatal fogja a szerzõdést az Illetékhivatal felé továbbítani, aki a vételár alapján fogja kiszabni az illetéket. Az illeték mértéke nem általános és egyenlõ, hanem függ a vételártól és attól, hogy milyen minõsítésû (ezt szintén a tulajdoni lap tartalmazza hivatalosan, és megváltoztatni csak külön kérelemmel és költséggel lehet) ingatlanról van szó. Telek, garázs, tároló, és minden más ingatlan után ugyanis 10% az illeték általános mértéke. Egyedül lakóingatlanoknál árnyaltabb a helyzet: a vételár összegébõl 4 millió forintig 2%-ot kell számolni, azon felül a vételár maradék részére pedig 6%-ot.
Más a helyzet akkor, ha nem vevõként, hanem haszonélvezõként szerzünk ingatlant. Ez azt jelenti, hogy nem a haszonélvezõé lesz a tulajdonjog, hanem másé, a vevõé - aki lehet pl. hozzátartozó (a gyakorlatban a haszonélvezõ gyermeke szokott a tulajdonos lenni). Ilyenkor egy meghatározott idõpontig (amit az adásvételi szerzõdésben kell kikötni), vagy akár élete végéig (mivel ez is kiköthetõ) a haszonélvezõ lakhat az ingatlanban, õ használhatja, csak éppen nem adhatja el, nem terhelheti meg jelzálogjoggal stb. Ebben az esetben mindkét félnek – a vevõnek is és a haszonélvezõnek is - kell ugyan illetéket fizetni, de az illeték alapja alacsonyabb, a használat értékével csökkentik a forgalmi értéket, és eszerint alakítják mindkét félnél a fizetendõ illeték mértékét.
|
